Tras la PGOU de unos terrenos rústicos tras los que la empresa…
Tras la PGOU de unos terrenos rústicos tras los que la empresa urbanizadora realizo toda la gestión sin intervenir administración pública pacto un precio con los propietarios ,para adquirirlas. Ahora resulta por desconocimiento que una de ellas tiene una doble inmatriculación por lo que si el registrador de oficio o juzgado determina que el verdadero propietario es el particular esa parcela que ha pasado a ser de utilidad pública y se encuentra un expediente abierto en catastro para cambio a urbano para dotaciones públicas que precio le corresponde al particular en caso de expropiación?
El que dio la urbanizadora cuando era rustico y compro a los dueños.?
O se debe realizar una tasación como suelo urbano ya que esta el expediente abierto?
Y de que precio por metro cuadrado podemos estar hablando?
Gracias.
Emilio Martín (Tú)
Buenas tardes.
La tasación a los efectos de expropiación serán los de su situación básica, según el contenido del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU). En este sentido, si el suelo es rural (es decir no tiene la urbanización necesaria) será valorado como suelo rústico en función de su rendimiento agrícola real o del que pueda ser susceptible. Y esto con independencia de todas las vicisitudes que describe.
Insisto el valor depende de su situación real, y si no está dotado de urbanización se considera rural a todos los efectos.
El artículo 36 del TRLSRU señala:
«1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados».
Saludos
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