Sabría alguien aclararme esta duda? Gracias de antemano. Parcela urbana calificada…
Sabría alguien aclararme esta duda? Gracias de antemano.
Parcela urbana calificada CJ-3 con un numero maximo de plantas autorizadas de Baja+1 y una edificacion existente con una antiguedad superior de 10 años ( recogidas en escrituras publicas); de Bajja+2
La propiedad pretende agotar el maximo de edificabilidad de la parcela ya que tiene un excedente de mas de la mitad de superficie construida por completar ( tanto en ocupacion maxima, como en % edificabilidad neta);
La duda que me planteo es:
¿ Si la 3 planta esta fuera de ordenacion ?
¿ Pueden conceder una ampliacion de la edificacion en planta baja y primera sin tener que demolier la planta 3º fuera de ordecacion?
¿Podria prescribir por antiguedad esta planta 3º y posteriormente soolicitar ampliacion antes descrita);
¿ Es compatible en una misma parcela, el precribir por antiguedad ciertas unidades fuera de ordeancion y que se concedan otras unidades por ampliacion segun ordenanzas urbanisticas?
Emilio Martín (Tú)
Buenos días:
-La tercera planta está fuera de ordenación (FO), si. Pero hay que tener en cuenta que el FO puede ser parcial, por tanto parece que esa condición sólo es predicable de esa tercera planta.
-Podrá actuar sobre las otras plantas ampliándolas sin demoler la tercera, si con la ampliación cumple con las condiciones de ocupación prevista en la ordenación urbanística. Ahora bien si esa ampliación implica superar la edificabilidad máxima prevista, que como dice ya esta sobrepasada, no podría hacerlo.
-Supongo que la tercera planta se construyo con licencia, por tanto es legal y no hay que esperar ninguna prescripción. Lo que ocurre es que los limites de actuación sobre la misma la marca su condición de FO (obras de conservación, mantenimiento, consolidación). Si es que esa tercera planta es ilegal, efectivamente puede ser demolida mientras no prescriba la medida de restauración del orden (en Andalucía 6 años desde su terminación). En este último caso la edificación está en situación de asimilable a fuera de ordenación (AFO, que en algunas Comunidades Autónomas se regula igual que el FO). Esta situación de AFO no implica legalización, pero su declaración permite ciertas actuaciones asegurando el mantenimiento de su vida útil.
-Por último si. Ya he comentado que el FO (o el AFO) puede ser parcial, y sólo afecta a la parte de la edificación que está en esa situación. Ahora bien, cualquier actuación sobre la parte que cumple con la ordenación urbanística no puede suponer sobrepasar las condiciones urbanísticas previstas para la parcela en su conjunto (por ejemplo, puede aumentar la ocupación de la planta baja si lo permite la ordenación, pero si eso supone aumentar la edificabilidad de la parcela sobrepasando la prevista para la misma no la ordenación, no puede hacerlo).
Saludos.
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