hola, tengo una parcela un la urbanización Montecastillo de Jerez de la…

Buenos días.

Estoy viendo que la urbanización Montecastiilo de Jerez, parece que es un ámbito problemático en el municipio, que empezó su andadura hace muchos años y en gran parte no está edificada.

Según el Plan General de Municipio adaptado a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), el suelo de la urbanización está clasificado como suelo urbanizable consolidado. No obstante si la urbanización no está completa, los costos de urbanización para que la parcela adquiera la condición de solar se considera una obligación de la propiedad. Esta obligación se deduce del contenido del artículo 56 y 55.2 de la LOUA, y es un requisito previo para edificar, según se deduce del contenido del artículo 149.1.b y 2 del mismo Texto legal:

«Es de aplicación al suelo urbano consolidado el régimen previsto en el apartado 2 del artículo anterior, salvo en lo relativo a las obligaciones de cesión de suelo y aprovechamiento urbanístico» (artículo 56).

El régimen del suelo urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecución es el siguiente:
A) Los terrenos están legalmente vinculados a la edificación y al destino previstos por la ordenación urbanística, así como, en su caso, afectados al cumplimiento por sus propietarios de los deberes pendientes de entre los enumerados en el artículo 51 de esta Ley, según las determinaciones del instrumento de planeamiento.
A estos efectos, las cesiones de suelo son las mismas prescritas para el suelo urbanizable en el artículo anterior, si bien la de superficie de suelo ya urbanizada precisa para materializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participación del municipio será del diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto correspondiente, o, en caso de no estar incluidos los terrenos en ningún área de reparto, del aprovechamiento objetivo que tuvieran asignado; todo ello de acuerdo con los criterios establecidos por el Plan General de Ordenación Urbanística.
B) Los propietarios tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto o, en otro caso, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo.
A los efectos de la materialización del aprovechamiento a que alude el párrafo anterior, podrá autorizarse la edificación aun cuando la parcela correspondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La cesión del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico imputable al municipio por razón de su participación en las plusvalías y la adquisición, en su caso, mediante transferencias de aprovechamiento, de los excedentes de aprovechamiento o sus equivalentes económicos.
b) Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realización simultánea de la urbanización y la edificación; de formalizar las cesiones aún pendientes; así como de no ocupar ni utilizar la edificación hasta la total terminación de las obras de urbanización, la materialización de las cesiones pendientes y el efectivo funcionamiento de los servicios correspondientes.
El compromiso de urbanización comprende necesariamente, además de las obras que afecten a la vía o vías a que dé frente la parcela, las correspondientes a todas las demás infraestructuras, nuevas o complementarias a las existentes, necesarias para la prestación de los servicios preceptivos, hasta el punto de enlace con las redes que estén en funcionamiento, así como el refuerzo de estas redes, si fuera preciso para la correcta utilización de los servicios públicos.
El compromiso de no ocupación ni utilización incluye el de la consignación de tal condición, con idéntico contenido, en cuantos negocios jurídicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a éstos de alguna facultad de uso, disfrute o disposición sobre la edificación o parte de ella.
c) Prestación de garantía en cuantía suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanización comprometidas.
C) Los terrenos obtenidos por el municipio en virtud de cesión obligatoria y gratuita por cualquier concepto están afectados a los destinos previstos por el planeamiento urbanístico» (artículo 55.2).

De este artículo, que lo reflejo completo, sólo le interesa lo que se refiere a obligaciones de urbanización de su parcela, ya que no tiene obligación de ceder terrenos.

«1. La edificación de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere:
a) El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste.
b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por esta Ley para simultanear aquéllas y las de edificación, en el caso de las parcelas y de los solares.
2. La edificación de parcelas sólo será posible con la ejecución simultánea de las obras de urbanización que resten aún para transformar aquéllas en solares» (artículo 149).

De nuevo, lo que le interesa de este artículo es la obligación de urbanización.

Lo que le comento es sin conocer como se ha desarrollado este suelo, ni mediante que sistema de actuación se ejecutó, si se cumplieron las obligaciones de ejecución urbanística en su momento, y si no se cumplieron, quien fue el sujeto incumplidor (se desarrollo por iniciativa privada o pública).

Las características de la urbanización y su grado de ejecución son indiferentes a la hora se considerar su parcela como urbana a los efectos del IBI. El suelo clasificado como urbano o urbanizable se considera como de naturaleza urbana según el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, por tanto en este aspecto no tiene muchas posibilidades de reclamar.

En cuanto a indemnización por el hecho de que su parcela no tenga acceso, habría que analizar quien tuvo en su momento la obligación de urbanizarla en función del sistema de actuación que desarrollo el ámbito.

En cualquier caso es necesario conocer más datos concretos sobre su parcela y la situación de la urbanización para opinar.

La doy mi correo personal por si quiere darme más datos.

emilio.martin.herrera@hotmail.com

saludos