Buenas Tengo una casa en la provincia de Málaga en suelo no…

Buenas tardes. Asunto muy interesante.
Desde la entrada en vigor del DL 3/2019 se ha producido un cambio muy importante en este sentido. Con el D 2/2012, ahora derogado, para que el Ayuntamiento expidiese la certificación administrativa de existir antes de 1975, debía cumplirse, además de mantener el uso, no encontrarse en situación legal de ruina urbanística.
Ahora, con la norma actual, no hay que acreditar esta situación. En mi opinión más acertado.
El que una construcción se encuentre en situación legal de ruina urbanística, regulado en el artículo 157 LOUA, no implica necesariamente que exista una ruina física, ni la obligatoriedad a la desaparición de la edificación. Es más, el propio 157.3.B) define las obligaciones del propietario del inmueble una vez que se produzca la ruina urbanística: “Constituirá al propietario en las obligaciones de: a) Proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, salvo que se trate de una construcción o edificación catalogada, protegida o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral, en cuyo caso no procede la demolición.”
Es mucho más lógico ir por el camino de las obras permitidas. Efectivamente, en la mayoría de los casos de construcciones en SNU anteriores a 1975 (régimen asimilable a los que tienen licencia, tanto de construcción como de uso, es decir legales a todos los efectos) estarán en situación de fuera de ordenación por no incumplir uno o varios de los parámetros urbanísticos de la norma actual de aplicación en el municipio, por lo que les será de aplicación un régimen de posibilidad de actuación que se podrá determinar en la propia normativa urbanística municipal, y esto es muy importante tenerlo en cuenta, ya que en ocasiones nos llevamos sorpresas del régimen aplicable que se establece en algunos PGOU o NNSS, o en su defecto las reguladas en el 34.2.C LOUA.
En conclusión, en mi opinión, de forma acertada la posibilidad de actuar o no en la edificación legal fuera de ordenación, no depende de su estado ruinoso o no (ruina urbanística) sino que el nivel de intervención y las actuaciones necesarias que requiera la misma estén dentro de las permitidas. En el caso de las reguladas en el 34.2.C, como bien apunta Emilio, incluso se pueden autorizar las “obras parciales y circunstanciales de consolidación” en un caso concreto, que en la mayoría de los casos se dará, ya que rara vez haya prevista en el planeamiento una demolición o expropiación de este tipo de construcciones en SNU.
Por otro lado, cuando en la regla 1ª del 34.2.C, dice, salvo la excepción de consolidación circunstancial antes referida, que “sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido”, podríamos entrar a debatir si la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido tiene un alcance de “reparar lo que tengo” o “reparar, reformar y adaptarme a las normas actuales de habitabilidad (eficiencia energética, estanquidad, salubridad, protección contra incendios, seguridad estructural, accesibilidad…)”. Sobre esto hay muchas opiniones.

Buenos días.

Lo primero que tiene que tener en cuenta es que su casa, a todos los efectos es como si tuviera licencia (incluso de ocupación), a tenor de lo dispuesto en el artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, que dice textualmente:

“Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas”.

Y esto es independiente de que la edificación este en suelo no urbanizable protegido: la casa tiene licencia ya que está construida en 1965, y supongo que lo puede acreditar.

La existencia de esa asimilación se puede justificar mediante certificación que debe emitir al Ayuntamiento a solicitud de usted (artículo 2.2 del Decreto Ley).

Cuestión distinta es que, aun considerando que la casa está en una situación asimilada al régimen de edificación con licencia, ésta esté fuera de ordenación (FO) según las previsiones del planeamiento vigente. En ese caso habría que estar al contenido del artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que dice:

“A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.

El planeamiento del Municipio puede haber previsto en su normativa el tratamiento del FO, pero si no lo ha hecho hay que estar a las reglas del apartado C anterior. Y, en este caso, si no está prevista la expropiación de la casa por el Plan en un plazo de cinco años, deben autorizar además de las obras de reparación y conservación, obras de consolidación, que parece que el caso al que usted se refiere.

Así que no está todo perdido. Insista y solicite información por escrito sobre las posibilidades que tiene la obra, advirtiendo en el mismo de todo lo que le he comentado.

Saludos.