Buenos días, Nos encontramos a ante la necesidad de hacer una valoración…

¿podríamos concluir entonces que no tenemos una norma de valoración de obligatoria aplicación? De esta forma podríamos optar por aplicar cualquier método reconocido en valoraciones por similitud. Incluso, pienso que no seria descabellado aplicar el método que usa la Junta de Andalucía para calcular el VALOR de precio de venta a los efectos de liquidación de impuesto de transmisiones patrimoniales (https://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/coeficientes_urbana/valor_real.htm), al fin al cabo es el valor por el que se va a liquidar dicho impuesto.

Entonces, ¿que norma seria de aplicación para realizar la valoración? la orden ECO seria solo con fines hipotecarios ¿sería correcto usar el propio valor dado por la ponencia de valoración catastral?

Voy a concretar un poco más el caso:
Se trata de un Plan Parcial desarrollado, terminado y recepcionado en base a las antiguas NNSS del municipio. En un extremo de la urbanización queda un solar, que una vez aprobado en nuevo planeamiento (PGOU) resulta que establece una alineación diferente a la que había afectándole a esta parcela. Cambia la forma del borde del fin de la urbanización para adaptarse a un nuevo diseño del vial, dejándola sin cumplir la condición de ancho mínima de fachada y adosándole una superficie (el que llamado sobrante de vial) que tampoco cumple con la condición de superficie mínima de parcela.
Efectivamente el sobrante está en suelo urbano y con la misma calificación del solar contiguo, y en principio estaría en situación de suelo urbanizado, pero al establecerse la nueva alineación podríamos decir que necesitara de obras complementarias de urbanización de adaptación del acerado.
Por otro lado, me surge duda si estamos en el ámbito de aplicación del régimen de valoraciones del TRLSRU y Reglamento. Solamente encajaría en el art. 34.1. a) “a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados”
Si consideramos que es de aplicación por el inciso indicado, tendríamos que tener en cuenta lo establecido en el art. 34.2.a) “2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive”. ¿Qué fecha deberíamos tener en cuenta, aprobación del PP, PGOU o fecha actual?
Adjunto un croquis.

Buenos días.

Varias cuestiones previas:

-Se supone que es un suelo urbano, y que su situación básica es la de urbanizado.

-Tal y como lo describes parece que se trata de un sobrante de vía pública, y esto supone que no es una parcela edificable en si misma porque no tiene condiciones de parcela mínima.

-Si es así, hay que incorporarla de forma obligatoria a la parcela colindante.

Su valoración debería seguir el método descrito en el artículo 37.1 del TRLSRU, ya que es urbanizado no edificado. Ahora bien, el valor de repercusión del suelo obtenido por el método residual habrá que aplicarlo al incremento de edificabilidad que supone la incorporación de ese suelo a la parcela colindante a la que se agrega.

Si no agrega ningún incremento de edificabilidad es difícil establecer un criterio de valoración. ¿Cómo pensáis que se podría resolver?.