Buenas tardes, tras visita de comprobación para licencia de ocupación de edificio…
Buenas tardes, tras visita de comprobación para licencia de ocupación de edificio de 10 vvdas, locales y sótanos para aparcamiento, comprobamos que el promotor-constructor (es el mismo); ha realizado obras al margen de la licencia concedida, construyendo dos forjados en planta baja con los que se dota de patios a dos de los pisos de planta baja (se comprueba que estos forjados no computan a efectos de edfificabilidad y los va a poder legalizar y aplicar reducción de sanción son unos 50 m2);. Otra cuestión distinta es la construcción de 4 balcones que dan fachada que incumplen parámetros urbanísticos (no estaban autorizados en la licencia);, por lo que al no poder legalizarlos se quieren acoger al ppio de proporcionalidad ó equivalencia???, para no demoler, no me queda claro qué ppio sería el de aplicar en el caso de las obras de los balcones q no cumplen pgou???
La sanción sería tanto en el caso de las obras legalizables por haberlas realizado sin licencia como en el de las q se van a legalizar por el ppio de proporcionalidad ó equivalencia??, en ambos casos tanto la aportación de los nuevos patios como los nuevos balcones a los pisos van a aportar beneficio al promotor-constructor al vender los pisos más caros del precio que tenían cuando no contaban con patios ni balcones a fachada. Preguntar como considerar el beneficio en cada caso para el `cálculo de la sanción.?
En esta misma obra los técnicos emitieron CFO en el que certificaban que las obras se habían realizado conforme a licencia, luego se comprobó en la visita las obas sin licencia q he comentado antes por lo q se declaró la ineficacia del CFO. Tienen que volverse a emitir CFO una vez obtenga licencia del reformado del estado final. Los técnicos también serían responsables como directores de ejecución así como por falsedad al emitir CFO en el que se indicaba q no había modificaciones durante la obra, se considerarían agravantes ??
Emilio Martín Herrera (Tú)
Muchas cuestiones. Por orden:
1.- No entiendo bien lo de los patios. Me imagino que cubren un sótano o es un terreno que estaba al margen de la vivienda y que se han incorporado a ella. Pero si se pueden legalizar conforme al Plan, perfecto.
2.- En cuanto a los balcones. Parece difícil que se puedan legalizar por proporcionalidad porque se verán desde la vía pública ¿no?. Tampoco parece que sea de imposible o muy difícil reposición. Y en cuanto a la aplicación por equivalencia: ¿concurren causas de imposibilidad material o legal para su demolición?. Yo creo que es complicado justificar que se mantengan los balcones, salvo que exista un resquicio en el Plan que permita su autorización.
3.- La sanción debe ser por las dos cosas. La aplicación de la proporcionalidad no exime de la sanción. Es más, el artículo 48.4 del RDUA exige la aplicación de la sanción en el caso de legalización por proporcionalidad sin ningún tipo de reducción.
4.- ¿Hay beneficio económico?. Habrá que justificarlo. Sí al final se procede a la legalización (o reconocimiento por equivalencia) de estas obras, tendría que conocerse el nuevo valor en venta de cada piso, y hallar el diferencial entre ese valor en venta y el del mismo piso sin patio ni balcón. A ese diferencial se le resta el coste de las obras que ha significado hacer el patio y el balcón (y no se le resta nada más porque no han tenido que pagar aprovechamiento urbanístico ya que, por lo que dices, no computan edificabilidad ninguna de las dos infracciones). El resultado de esa resta es el beneficio económico.
5.- Evidentemente los técnicos han cometido una infracción urbanística (aparte de falsedad en documento público que puede ser delito). En principio entiendo que es una infracción específica del artículo 218.1.a de la LOUA (alternativamente del artículo 207.3.d), según la responsabilidad señalada en el artículo 193.1.a de la LOUA. Y esto, no por la emisión del CFO, sino por el hecho de que su emisión implica que la obra ilegal se ha hecho con su consentimiento y bajo su supervisión. En cualquier caso, la infracción que puede considerarse grave y se encuadrada en el tipo específico es la de los balcones (insistió si no hay resquicio en el plan para su legalización), porque la ocupación del patio, a todas luces, es una infracción leve.
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