CONSULTA. Tras la aprobación de la Ley 7/2021, 1 diciembre LISTA, necesito que …

Ante todo muchísimas gracias Emilio.
Lo primero que yo me cuestiono es que aunque la edificación objetivamente cumplía con los requisitos AFO, no esta declara como tal con una resolución de dicho reconocimiento y si me baso en el texto comentado por la Junta de Andalucía al decreto3/2019, que indica;
«Artículo 3. Régimen aplicable a las edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera
de ordenación no declaradas.
1. Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.
2. Las edificaciones irregulares a las que se refiere el apartado 1 no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.
¿En que situación se encuentra la edificación irregular para la que hubiera transcurrido
el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, mientras NO se declare en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO)?¿Cual es el régimen aplicable a dichas edificaciones?
Esa edificación se encuentra en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO). La situación de AFO se produce por el transcurso de los plazos para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística pero, mientras NO se declare el AFO, esa edificación irregular terminada y para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, se encuentra en la siguiente situación:
– NO puede acceder a los servicios básicos, ni siquiera de forma autónoma
– NO pueden realizarse obras de ningún tipo, ni siquiera las de conservación y mantenimiento
En las edificaciones irregulares para las que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la
potestad de protección de la legalidad urbanística NO se puede hacer ningún tipo de obras mientras no
se declaren en situación de AFO.
La imposibilidad de realizar cualquier tipo de obra mientras no se declare la situación de
AFO ¿Alcanza a las obras menores? Si la respuesta fuera afirmativa, se considera que esa
imposibilidad va a suponer la paralización en los Ayuntamientos de las obras menores
Si, la imposibilidad de edificar alcanza a cualquier tipo de obras incluidas las obras menores. El artículo 3.2 hace referencia a las edificaciones irregulares terminadas sobre las que no es posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística. Sobre estas edificaciones no es posible realizar obras hasta que se reconozca su situación a través del procedimiento administrativo correspondiente.
NO se estima correcta, sin embargo, la consideración que efectúa el técnico municipal en su pregunta sobre una supuesta o hipotética paralización de la actividad municipal provocada por la entrada en vigor del Decreto-Ley.»

Y del tenor literal del art 174.7 de la lista establece que las las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación podrán autorizarse,……
Desde mi punto de vista, que puede ser estricto y erróneo, la edificación no tiene resolución favorable de AFO, y si ejecuta obras que pudieran haber sido compatibles en caso de disponer de dicho reconocimiento, pierde todos los derechos sobre la edificación, pues actualmente si se visita la edificación, nunca cumpliría con el requisito de terminada, y la principal incongruencia para mi es considerar que son COMPATIBLES e instar a la legalización mediante la solicitud de un AFO. lo correcto seria obtener primero el reconocimiento AFO y después ejecutar las obras, que si las lleva a cabo sin titulo habilitante, entonces, si serian compatibles y legalizables.
otra cuestión, es cómo resolver ese expediente de legalidad, de restitución de la edificación al momento anterior de ejecutar las obras? o procedería la demolición total?

Buenos días.

Lo primero que habría que preguntarse es si las obras de reforma son compatibles con la situación objetiva de AFO de la edificación, con independencia de que se hubieran declarado o no. Entiendo que si lo son, es decir, están dentro de las posibilidades señaladas en el artículo 174.7 de la LISTA, será posible asumirlas como legalizables:

«En las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación podrán autorizarse, a través de las correspondientes licencias, los cambios de uso que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y las obras de conservación y reforma, incluidas las de consolidación que no impliquen un incremento de la ocupación ni del volumen edificado, salvo que ello resulte necesario para la ejecución de elementos auxiliares exigidos por la normativa sectorial que resulte de aplicación»

El problema en este caso surge con la justificación de la existencia misma del AFO, ya que las obras pueden haber desvirtuado el propio concepto de «edificaciones irregulares terminadas», teniendo en cuenta la descripción del artículo 1.2.e del DLA 3/2019:

«Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad».

Por tanto, si se puede acreditar la existencia de AFO, que las obras realizadas se encuentran dentro de las posibles en esta situación, y que las mismas no inciden en la consideración del AFO como tal, ya que se podía considerar «edificación terminada» sin la necesidad de ejecutar dichas obras; entiendo que sería posible la legalización de las mismas (no de la edificación en situación de AFO ya que declaración no implica legalización), instando la declaración de AFO y una vez obtenido, legalizando las obras. Lo cual no evitaría la sanción por ejecutar obras sin licencia u otro título habilitante en su caso.

Desde luego, si no se dan estas circunstancias (la obras no son posibles desde la situación objetiva de la edificación y las mismas implican un consideración final de edificación terminada), la infracción implica el inicio del periodo de seis años para la actuación con medidas de restauración del orden y, efectivamente, se pierde la consideración de AFO y procede, en su caso, la demolición de toda la edificación que no se ajuste a las determinaciones de la ordenación urbanística.

Saludos