Consulta sobre el AFO y como le afecta una expropiación. Buenas tardes, Tengo una …

Buenos días.

Entiendo que lo primero que hay que tener en cuenta es el pronunciamiento que hace el artículo 174.1 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), en el sentido de que la declaración de AFO no implica la legalización de la edificación irregular:

«La declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico, y lo es sin perjuicio de la potestad jurisdiccional de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado».

Por tanto la edificación no es legal, ni la declaración de AFO implica la legalización de la misma.

Los criterios y los elementos a valorar en un expediente expropiatorio hay que buscarlos en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU). Su artículo 35.3 señala:

«Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».

Por tanto, no siendo una edificación legal, ni habiéndose legalizado con posterioridad por no ser conforme con la ordenación urbanística, no sería objeto de valoración a los efectos expropiatorios.

Cuestión distinta es que esa edificación contribuya de forma demostrable al renta que produce una explotación en suelo rústico, lo que implicaría un incremento del valor del suelo en los términos señalados en el artículo 36 del TRLSRU. Y cuestión distinta es que la edificación sea el soporte de la residencia habitual del expropiado y genere un derecho a realojo en los términos señalados en el artículo 19 del TRLSRU y 190 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (RGLISTA):

«En la ejecución de las actuaciones de transformación y actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se deberán garantizar sus derechos de realojo y retorno conforme a la legislación del Estado y complementariamente a las siguientes reglas:
a) En actuaciones de expropiación, la obligación de hacer efectivos los derechos de realojo y retorno corresponde a la Administración expropiante, o en su caso al beneficiario de la expropiación.
b) En actuaciones sin expropiación, la obligación de hacer efectivos los derechos de realojo y retorno corresponde:
1.º A la persona responsable de la ejecución, respecto de los ocupantes en régimen de propiedad.
2.º Al propietario, respecto de los ocupantes en régimen de arrendamiento.
c) Los potenciales beneficiarios de los derechos regulados en este artículo deberán acreditar que ya tenían la condición de ocupantes legales antes de la aprobación del instrumento de ejecución urbanística, o cuando el mismo no sea exigible, del instrumento de ordenación que establezca la ordenación detallada de los terrenos.
El derecho de retorno podrá acreditarse mediante certificación de dominio en la que conste inscrito dicho derecho, conforme a lo establecido en la normativa hipotecaria, antes de los referidos plazos.
d) En todos los supuestos previstos en este artículo, los beneficiarios podrán aceptar la sustitución del realojo o del retorno por una indemnización en efectivo» (artículo 190 del RGLISTA).

Saludos