CONSULTA PLAN PARCIAL
Buenos días Emilio, mi consulta es relativo al desarrollo de un Plan Parcial.
El plan está finalizado y resto de documentos, y la urbanización se está desarrollando por fases. Las condiciones del Plan determina una vivienda unifamiliar por solar. En una de las manzanas con tipología intensiva se está valorando unir 3 solares, para proyectar 5 viviendas unifamiliares en división horizontal. No se pretende modificar las condiciones urbanísticas, manteniendo ocupación, altura, edificabilidad, tipología, incluso con estudio de población, donde antes resultara 3 viviendas (tres dormitorios) x 4 habitantes = 12 habitantes, ahora resulten 5 viviendas (2 dormitorios) x 2,4 habitantes = 12 habitantes.
Al no aumentarse metros de techo, ni población, no se aumentaría aprovechamiento que suponga nuevas dotaciones, a mi entender. La cuestión es, ¿este proyecto se podría presentar con esta justificación en proyecto básico?, o ¿es necesario tramitar previamente un instrumento como es, Estudio de Ordenación para esta justificación?, aunque este instrumento dice el art. 27 de LISTA, 1. Se aplicará cuando precise nuevas dotaciones, pero aquí no se aumenta aprovechamiento, o ¿se podría tramitar un Estudio de Detalle?, por cuanto dice en el art.71 de LISTA, 2. Un instrumento de ordenación detallada podrá remitirse a Estudio de Detalle para modificar ordenación, cuando no implica modificación de uso, edificabilidad, ni incremento del aprovechamiento, como es este caso. (Se trata de ver qué opción puede haber más factible para desarrollar viviendas más pequeñas y adaptadas al mercado, en precio y forma, sin alterar los metros de techos totales, ni resto de condiciones urbanísticas que suponga tramitaciones eternas). Gracias.
Elisa Entrena A+++
Buenos días.
Soy Emilio, pero te contesto desde el ordenador de Elisa.
Lo primero que hay que saber es si la proyección de 5 viviendas en vez de tres responde a las condiciones de la ordenación detallada (del PPO), sobre todo en lo referente a parcela mínima (ya que el resto de condiciones según dices si las cumple). Si es así, y la reparcelación ha señalado la existencia de tres parcelas (y así están inscritas en el Registro de la Propiedad) lo único que hay que hacer es la operación de agrupación y parcelación, lo que requiere licencia (la parcelación en concreto).
En el resto de cuestiones estoy de acuerdo contigo. No existe incremento de aprovechamiento ni de población para justificar una operación de mejora urbana y por lo tanto la tramitación de un EO. El artículo 27.1 de la LISTA señala que existe una actuación de mejora urbana sobre «una parcela o conjunto de parcelas», si «tienen por objeto el aumento de edificabilidad, del número de viviendas o el cambio de uso o tipología, cuando precisen nuevas dotaciones públicas, generales o locales, o cuando impliquen un incremento del aprovechamiento urbanístico, que no conlleven la necesidad de reforma o renovación de la urbanización». Por tanto la clave está en el incremento de aprovechamiento (que en este caso no se da) o si existe un incremento de población resultado de incremento del número de viviendas que requiera nuevas dotaciones. Y está claro, como justificas que viviendas más pequeñas, aunque impliquen un mayor número de ellas, suponen menos población por cada una de ellas y por lo tanto la misma población prevista inicialmente.
Creo que la cuenta clara que hay que hacer es la que recoge la Disposición adicional primera del RGLISTA, que señala como vivienda tipo la de 100 m2 para una población media de 2,4 habitantes:
«Se establece el coeficiente de dos con cuatro (2,4) habitantes por vivienda, para el cálculo de la población derivada de las viviendas previstas en los instrumentos de ordenación urbanística.
En el supuesto de alojamientos protegidos u otras tipologías asimiladas, el coeficiente anterior se aplicará por cada 100 m2 edificables de uso residencial.
Dicho coeficiente podrá ser revisado mediante orden de la Consejería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, en función de la evolución prevista del número de miembros que componen los hogares y las familias de la Comunidad Autónoma de Andalucía».
Tu has hecho una comprobación similar. Haz la que plantea la Disposición adicional, y si no supone incremento de población, no estás ante una actuación de mejora.
No entiendo la necesidad de tramitar tampoco un ED si se respetan íntegramente las condiciones de ordenación del PPO (sobre todo sus previsiones de parcela mínima). Si se modifican las condiciones parcela mínima exclusivamente (sin modificar «el uso o la edificabilidad, ni incrementar el aprovechamiento urbanístico o afectar negativamente a las dotaciones»), entonces si sería necesario la tramitación de un ED antes de proceder a la agrupación y segregación de las parcelas (que deberá licencia de forma previa o simultánea a la licencia de edificación).
Saludos
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