Tenemos una casa construida desde el 1974, y ahora nos hemos enterado …

Buenos días.

Si está en Andalucía, una casa situada en suelo urbano construida en el año 1974 se considera legal a todos los efectos, ya que hay que tener en cuenta el contenido de la Disposición transitoria quinta apartado 1 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA):

«Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística tanto de obras como de ocupación o utilización para el uso que tuvieran a dicha fecha. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas.
Igual criterio se aplicará respecto de las edificaciones irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo».

Por tanto es una edificación legal a todos los efectos.

Si está en suelo urbano no consolidado puede tener la consideración de fuera de ordenación, lo que implicaría que le sería de aplicación el contenido del artículo 84.3 de la LISTA, y por lo tanto, mientras no se desarrollara el suelo urbano no consolidado podría actuar conforme establece el mismo (apartado 3.c):

«1.ª Con carácter general se podrán realizar las obras de reparación y conservación y aquellas obras que exijan la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente, podrán autorizarse los cambios de uso que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y las obras de reforma, incluidas las de consolidación que no impliquen un incremento de la ocupación ni del volumen edificado, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretendan realizar. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».

Si el suelo urbano no consolidado donde está la casa se desarrolla en un futuro (a través de las denominadas actuaciones de transformación urbanística -ATU-) usted tendrá derecho a parcelas resultantes en función de la superficie de suelo que aporta y desde luego la edificación, que tiene la consideración de legal, deberá ser objeto de indemnización.

Tal y como plantea el supuesto no tiene sentido una cesión gratuita.

Resumiendo, y si está en Andalucía, la edificación es legal, aunque esté fuera de ordenación. Y si el suelo urbano no consolidado se desarrolla en un futuro, tendrá derecho a participar en ese desarrollo a través de justo reparto de cargas y beneficios. Y la casa al ser legal, si hay que demolerla, implicara una indemnización para usted.

Saludos