Buenas. Gracias de antemano por vuestra respuesta. Hay un terreno que estoy…
Buenas. Gracias de antemano por vuestra respuesta. Hay un terreno que estoy a punto de comprar, la referencia catastral es:
04900A049002310000QW
Y tengo varias dudas al respecto:
REFERENTE A LA VIVIENDA:
– Según catastro viene una vivienda de 60 metros (COMO VIVIENDA);. Entiendo que si viene en catastro es absolutamente legal dicha vivienda, y quisiera saber si las siguientes alternativas se podrían hacer:
– Derrumbarla y construir encima otra vivienda nueva.
– Añadir una planta mas o hay alguna limitación
– Si a la hora de construir una nueva vivienda, contruyeramos mas metros, según nos comentan lo que suelen hacer es subirnos el IBI, pero no obligarte a deshacer lo hecho, eso es cierto?
– Es legal cualquier casa prefabricada, de contenedores, etc… ?
Referente al Almacen.
– Aparece un almacen de unos 30 metros, en esa ubicacion se puede poner un contenedor o casa prefabricada?
Tema torre eléctrica:
En el terreno hay una torre de electricidad, podemos solicitar algún tipo de compensación al respecto o hay algo por lo cual nos podamos beneficiar por tenerla en nuestro terreno?
Por último, para comprar un terrenos nos recomienda ir a urbanismo antes para comprobar que todo esta en orden, que no tiene ninguna carga y que la información del catastro es correcta? o alguna cosa mas?
Emilio Martín (Tú) A+++
Buenas tardes:
Consultado el PGOU de Almería, vigente desde 1998 y adaptado a la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía (LOUA), la parcela de referencia está clasificada como suelo no urbanizable de protección agrícola (SNU-R-AGR).
El artículo 13.30 de la Normativa del PGOU señala las condiciones es de edificación en esta clase-categoría de suelo:
“a. Usos característicos:
– Agrícola.
– Residencial familiar ligado a la explotación agropecuaria, con las siguientes condiciones:
* Parcela mínima vinculada a la edificación: una (1) Hectárea.
* Superficie máxima de ocupación: doscientos (200) metros cuadrados.
* Retranqueo de lindes y caminos públicos: diez (10) metros.
* Retranqueos a linderos privados: tres (3) metros, salvo acuerdo con el colindante.
* Altura máxima de edificación: ocho (8) metros y dos (2) plantas.
b. Usos susceptibles de autorización:
– Instalaciones de transformación de productos agrícolas.
– Instalaciones o construcciones para el desarrollo de las actividades ganaderas.
– Instalaciones provisionales para la ejecución de las obras públicas.
– Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras públicas.
– Instalaciones o construcciones al servicio de las carreteras.
– Instalaciones o construcciones integrantes de las infraestructuras urbanas básicas.
– Instalaciones o construcciones al servicio de infraestructuras de riego.
– Sistema de comunicación de carácter general previsto por el Plan.
– Residencial ligado al entretenimiento de las obras públicas y de las infraestructuras territoriales.
– Imágenes y símbolos.
– Almacén vinculado a la explotación agropecuaria, con las siguientes condiciones:
* Parcela mínima vinculada a la edificación: cinco mil (5.000) metros cuadrados.
* Superficie máxima de ocupación: uno (1%) por ciento de la superficie total.
* Retranqueo a lindes y caminos públicos: diez (10) metros.
* Retranqueo a linderos privados: tres (3) metros.
* Altura máxima de la edificación: cinco (5) metros y una (1) planta.
c. Usos prohibidos: todos los demás.
d. No se autorizarán segregaciones de fincas sobre las que exista una edificación de uso residencial, en el caso de que la superficie que permanezca afectada a la misma resulte inferior a diez mil (10.000) metros.
e. Las superficies de suelo segregadas de fincas sobre las que exista una edificación de uso residencial, tendrán la consideración de inedificables mientras permanezcan clasificadas como suelo no urbanizable, debiendo dicha condición inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
Por lo que compruebo en el catastro, la parcela de referencia no cumple ninguna de estas condiciones.
En el supuesto de que las edificaciones existentes tengan licencia o sean anteriores al 1975 (que se equipara a la concesión de licencia), serían legales, pero estarían fuera de ordenación (FO). En caso contrario, pero en el supuesto de que no tuvieran expediente disciplinario abierto y hubieran pasado más de seis año desde la terminación de las obras, tendría la consideración de asimilados a fuera de ordenación (AFO).
En el primer caso (FO), podría actuar según las posibilidades que le da el artículo 34.2 de la LOUA (conservación, mantenimiento, y en caso excepcional, consolidación).
En el segundo caso (AFO), tendría que obtener su declaración, y a partir de ahí, el régimen de las edificaciones sería el establecido en la Disposición adicional primera de la LOUA, y las posibilidades de actuación sobre las edificaciones sería el fijadas en el artículo 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía
Sentado todo lo anterior, podemos concretar algunas cosas:
-No creo que pueda elevar una planta sobre la edificación residencial existente.
-Si demuele las edificaciones existentes no las va a poder reconstruir ya que su parcela no tiene condición de mínima.
-En cualquier caso los límites en la construcción y uso de las edificaciones existentes o de nueva implantación son las señaladas en el artículo 13.30 de la Normativa que le he transcrito. Y, en todo caso, y en función de la situación real de las edificaciones existentes, las posibilidades de intervención previstas para el FO o el AFO.
-En cuanto a la torre eléctrica, no puede exigir indemnización por que es una servidumbre que ya existe.
Y, efectivamente, yo TAMBIÉN LES RECOMIENDO QUE PIDAN INFORME DE LAS CONDICIONES DE LA PARCELA A URBANISMO del Ayuntamiento. Ellos les deben de dar una información más precisa.
Saludos.
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