Buenas, queremos comprar una casa en un pueblo de Castilla León sobre…

Buenos días:

La condición de su existencia y la definición como urbana en el catastro no tiene nada que ver con su carácter urbanístico, su legalidad o no, y su adecuación al planeamiento (ver artículo 7.2.c de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que una casa en suelo no urbanizable puede considerarse a los efectos catastrales como urbana).

Es obligación del vendedor informarle de cuales son las condiciones urbanística de la parcela. En este sentido es claro el contenido del artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:

«1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo».

En cualquier caso usted puede dirigirse al Ayuntamiento solicitando esa información (artículo 5.d del TRLSRU).

Para la hipoteca la van a pedir una valoración del inmueble, y en este sentido es importante la información urbanística. No se va a valorar lo mismo si la edificación es legal y conforme a al ordenación urbanística, o si es un fuera de ordenación. Si la casa estuviera en situación de asimilado a fuera de ordenación o se pudieran adoptar todavía medidas de restauración del orden urbanístico (que pudieran llegar a la demolición) la casa no tiene valor.

Saludos.