Urbanismo
9 junio, 2023 #LISTA

Buenas tardes, en relación artículo 31 de RGLISTA: Artículo 31. Viviendas unifamiliares aisladas …

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Buenas tardes, en relación artículo 31 de RGLISTA:
Artículo 31. Viviendas unifamiliares aisladas no vinculadas.
1. Conforme al artículo 22.2 de la Ley, en suelo rústico podrán autorizarse viviendas unifamiliares aisladas no vinculadas a las actuaciones ordinarias o extraordinarias, siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos conforme a lo dispuesto en el artículo 24 ni impidan el normal desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico. Las viviendas requerirán de autorización previa a la licencia, conforme al artículo 32, y deberán cumplir además con los siguientes parámetros y condiciones:

1- ¿Se debe justificar el interés público o social de estas viviendas unifamiliares?
2- ¿El procedimiento de autorización es obligatoriamente mediante Proyecto de actuación (más de 1 año para su aprobación y la compleja justificación que acarrea)?
3- ¿Qué ocurre si hay incompatibilidad entre los parámetros y condiciones de las viviendas que establece el art.31 RGLISTA y el planeamiento municipal (PGOU o Normas Subsidiarias), y Si los del planeamiento municipal son más restrictivos y si por ejemplo el planeamiento municipal no permite la construcción de viviendas unifamiliares en suelo rústico a no ser que sea asociada a actuaciones de interés público o social?
4- Por otra parte y relacionada con la anterior, los parámetros y condiciones que establece el art. 31 RGLISTA ¿pueden ser fundamento para justificar si una vivienda existente en rústico contraviene o no la legalidad urbanística, pues el ordenamiento municipal no dispone nada en este sentido al no permitirlas y por tanto las considera AFO?
Muchas gracias y un saludo.

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Emilio Martín HerreraA+++ Hace 4 meses

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Buenos días.

1.- Según el artículo 31 del Reglamento General de la LISTA la viviendas unifamiliares aisladas en suelo rústico pueden no estar vinculas a actuaciones ordinarias o extraordinarias, por lo tanto no hay que justificar, expresamente, su interés público o social, sino, básicamente, que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos y que respeten las condiciones de superficie mínima afectada y máximas de edificación contempladas en el artículo señalado:

«1. Conforme al artículo 22.2 de la Ley, en suelo rústico podrán autorizarse viviendas unifamiliares aisladas no vinculadas a las actuaciones ordinarias o extraordinarias, siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos conforme a lo dispuesto en el artículo 24 ni impidan el normal desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico. Las viviendas requerirán de autorización previa a la licencia, conforme al artículo 32, y deberán cumplir además con los siguientes parámetros y condiciones:
a) No se permitirá más de una vivienda unifamiliar aislada por parcela ni las divisiones horizontales, salvo para aquellas con tipología de cortijo, hacienda o similar, terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que acrediten la existencia a esa fecha de un uso plurifamiliar.
b) La parcela deberá tener una superficie mínima de 2,5 hectáreas y permitir el trazado de un círculo de 50 metros de radio en su interior. La superficie mínima cuando la parcela se localice en terrenos forestales será de 5 hectáreas.
c) La vivienda deberá situarse a una distancia superior a 100 metros respecto de cualquier otra edificación de uso residencial.
d) La superficie ocupada por la edificación destinada a vivienda no excederá del uno por ciento de la parcela. En el resto de la superficie se mantendrá, en lo esencial, el arbolado, la topografía y las condiciones naturales del terreno, salvo que resulte necesaria su alteración para la implantación de actuaciones ordinarias. La superficie de explanación, por desmonte o terraplén, que resulte necesaria para la ejecución de la edificación, no excederá del treinta por ciento de la superficie que ocupa.
e) La superficie máxima edificable no excederá del uno por ciento de la superficie de la finca y la altura máxima será de dos plantas, contabilizándose las mismas conforme a lo dispuesto en los instrumentos de ordenación urbanística.
f) La edificación tendrá las condiciones tipológicas de una vivienda unifamiliar aislada, debiendo respetar una distancia mínima de 25 metros a los linderos de la parcela.
g) Los servicios básicos que demande la vivienda deberán garantizarse de forma autónoma y preferentemente mediante instalaciones de autoconsumo con fuentes de energía renovable. Excepcionalmente se permitirá el suministro a través de las redes de infraestructuras cuando cuenten con la autorización sectorial correspondiente y para ello sólo se precisen las obras de acometida.
h) La edificación se situará fuera de las zonas inundables y cuando se realice sobre terrenos forestales deberán garantizarse las condiciones de seguridad de la población en caso de incendio y cumplir con las condiciones que se establecen en la legislación forestal.
2. Conforme al artículo 22.2 de la Ley, las viviendas no impedirán el normal desarrollo de los usos ordinarios y para ello:
a) La construcción de la vivienda será compatible con el desarrollo de usos ordinarios en la misma parcela y no podrá implicar la imposibilidad de materializar las edificaciones que estos demanden, conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística.
b) No serán autorizables las viviendas que impidan el desarrollo de las actuaciones ordinarias en las fincas colindantes. A estos efectos, se dará audiencia a los titulares de las fincas colindantes al objeto que puedan hacer valer esta circunstancia durante el trámite de autorización previa».

2.- La materialización de este tipo de viviendas requiere la tramitación previa a la licencia prevista en los artículos 32 y 33 del Reglamento, y por tanto la presentación para dicho trámite de Proyecto de Actuación.

3.- Aunque haya incompatibilidad de las condiciones señaladas en el artículo 31 del Reglamento en relación con las previsiones de la ordenación urbanística, la base como actuación extraordinaria es que no estén expresamente prohibidas por la legislación o por la ordenación territorial y urbanística, y respeten el régimen de protección del suelo. Entiendo que lo fundamental a considerar no es si no se cumplen las condiciones de parcela minina, ocupación, edificabilidad o uso previstas por la ordenación urbanística. Hay que tener en cuenta el carácter extraordinario de este tipo de actuación. Lo fundamental es si afecta al régimen de protección del suelo rústico en concreto, que no induce a la formación de nuevos asentamientos, además de no impedir el desarrollo de actuaciones ordinarias o extraordinarias en esta clase de suelo. Y esto es lo que hay que determinar en el procedimiento previo de autorización a través de la tramitación del Proyecto de Actuación.

4.- Entiendo que las condiciones del artículo 31 no son fundamento para considerar la edificación como legal, ya que para eso debe seguir con carácter previo la tramitación de los artículo 32 y 33 del Reglamento. Mientras tanto será un AFO con o sin declaración.

Saludos

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