Urbanismo
30 noviembre, 2020 #Consultas anteriores

Buenas tardes, estoy interesado en adquirir una vivienda procedente de banco en…

Seguir consulta Hace 2 años1 respuesta

Buenas tardes, estoy interesado en adquirir una vivienda procedente de banco en una zona de andalucia con suelo urbano no consolidado. Ya esta en marcha una junta de comensación para terminar de regularizar la situación de estas viviendas, ya que esta incluído en el PGOU de la comunidad. Las casas de la zona tienen acceso a luz, agua y alcantarillado público según me comenta el presidente de la comunidad.
Mis dudas son:
1. Al estar dada de baja la luz y agua por ser de propiedad bancaria, que manera tengo de dar el alta a estos suministros? la única forma sería solicitar al ayuntamiento el AFO o hay alguna otra manera. De ser la única manera el AFO, cuánto me puede suponer económicamente? Suelen aceptarse o es fácil que sea denegado?

2. Por otra parte, hay alguna orientación en cuanto lo que puede suponer en costes y términos económicos una regularización como la que hago referencia?

Gracias de antemano

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Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

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Buenos días.

Efectivamente la única forma de conseguir autorización para el suministro de dotaciones en esa situación, es la declaración de AFO. Los costes de este procedimiento, además las posibles tasas o impuestos exigidos por el Ayuntamiento según sus ordenanzas, serán el del certificado técnico exigido dentro de la documentación, que debe presentar para el tramite del expedientes, señalado en el 6.2.c del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía (sobre la tarifas orientativas para la emisión de este tipo de certificados puede consultar en el COAAT de la Provincia de Sevilla):

«Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente».

La aprobación o denegación de la declaración de AFO debe estar motivada en las circunstancias objetivas que concurran, de tal forma que constituye un acto reglado (igual que ocurre con la concesión de una licencia). En este sentido la resolución del procedimiento debe seguir las reglas señaladas en el artículo 8 del Decreto-Ley:

«1. La resolución de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación deberá indicar expresamente el régimen jurídico aplicable a este tipo de edificaciones, reflejando las condiciones a las que se sujetan las mismas y, en concreto:
a) La identificación de la edificación.
b) El reconocimiento de haber transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.
c) El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigidas para su habitabilidad o uso.
d) Los servicios básicos que puedan prestarse por las compañías suministradoras y las condiciones del suministro, de acuerdo con lo recogido en el artículo 9.4.
e) Indicación expresa de la sustanciación de procedimientos penales que pudieran afectar a la edificación.
f) Referencia expresa al régimen aplicable conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
2. Si la resolución fuera denegatoria se indicarán las causas que la motivan con advertencia expresa del régimen aplicable, que será el establecido en el artículo 3.2 del presente Decreto-ley para las edificaciones en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
3. El plazo máximo para resolver será de seis meses. Transcurrido este plazo sin que haya recaído resolución expresa, se entenderá desestimada la solicitud por silencio administrativo. Si el procedimiento fue iniciado de oficio, se producirá la caducidad del mismo».

Si a la regularización se refiere al coste de ejecución del ámbito de suelo urbano no consolidado desarrollado por le sistema de compensación, habrá que estar al contenido de las obligaciones previstas en el 113 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, repartidos de forma proporcional a la superficie de suelo que aporta cada propietario al ámbito:

«1. La inclusión en el proceso urbanizador y edificatorio a desarrollar en una unidad de ejecución impone legalmente a la propiedad del suelo, con carácter real, la carga del levantamiento de la parte proporcional de todos los costes de urbanización correspondientes a los siguientes conceptos:
a) Obras de vialidad, en las que se comprenden las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas; construcción y encintado de aceras, y construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras.
b) Obras de saneamiento, que incluyen las de construcción de colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución.
c) Obras para la instalación y el funcionamiento de los servicios públicos de suministro de agua, incluyendo las de captación de ésta cuando sean necesarias y las de distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios; de suministro de energía eléctrica, comprendiendo la conducción y la distribución, así como el alumbrado público, y los de telefonía y telecomunicaciones.
d) Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y vías públicas.
e) Redacción técnica y anuncios preceptivos en la tramitación administrativa del planeamiento de desarrollo preciso para la ordenación pormenorizada y del proyecto de urbanización.
f) Gestión del sistema de actuación.
g) Indemnizaciones que procedan en favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los de arrendamiento, referidos a edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecución del instrumento de planeamiento, así como de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con éste.
h) Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales.
i) Cuando así se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento a ejecutar o en el sistema de actuación aplicado al efecto, además, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la unidad de ejecución que sean precisas tanto para la conexión adecuada de las redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de éstas; todo ello cuando así proceda conforme al régimen de las distintas clases del suelo.
j) Las de urbanización de los sistemas generales y cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos, cuando así se haya establecido en el Plan General de Ordenación Urbanística.
k) Cualesquiera otros expresamente asumidos mediante convenio urbanístico o establecidos en la correspondiente concesión administrativa.
2. Corresponde igualmente a la propiedad del suelo, en caso de aplicación del sistema de actuación por compensación, los gastos relativos al mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos en el apartado anterior hasta la recepción de la urbanización por el municipio.
3. Los propietarios tendrán derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica y, en su caso, telefonía, en la parte que, conforme a la reglamentación o las condiciones de prestación de éstos, no deba ser asumida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservación se acreditarán mediante certificación expedida por el Ayuntamiento».

El coste más importante será el de urbanización de calles y espacios libres, que va a depender, lógicamente, de la superficie que ocupan. Si conoce la ordenación y la superficie de calles y espacios libres prevista por la misma, le puede servir de orientación para el calculo de sus obligaciones el contenido de la página web que le señalo:

https://www.five.es/productos/herramientas-on-line/modulo-de-urbanizacion/

Saludos

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