Buenas tardes, foro. Me comunico ya que estoy en vías de adquirir…
Buenas tardes, foro. Me comunico ya que estoy en vías de adquirir una propiedad mediante hipoteca en donde ha salido en la tasación dos advertencias de las cuales me gustaría saber la gravedad, si es algo que podría ser resuelto (dado la baja incidencia de la disconformidad y si podría significar un riesgo en el futuro, más que nada para su transmisión. Dichas advertencias son las que detallo a continuación: Se advierte que dado que el edificio se encuentra en situación de Fuera de Ordenación, conforme al artículo 11 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, en el momento que se inscriba la situación de Fuera de Ordenación en el Registro de la Propiedad, la finca pasará a formar parte de los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero.
Se advierte que el inmueble se encuentra en situación disconforme con el planeamiento vigente por ocupación máxima permitida y en parte en situación de fuera de ordenación debido a que parte del edificio se encuentra afectado por alineación de vial en su fachada delantera. Se ha tenido en cuenta solo la parte de parcela no afectada y un valor depreciado que tiene en cuenta la creación de un nuevo acceso. La edificación principal no se encuentra afectada.
Gracias de antemano. Un gran saludo
Emilio Martín (Tú) A+++
Buenas días
Es un supuesto de fuera de ordenación. El valor del inmueble se deprecia en función de la vida útil que resta a lo construido. No obstante, la mayoría de la legislaciones autonómica permiten hacer obras de conservación, mantenimiento y hasta de consolidación en este tipo de situaciones, con lo cual los efectos de la depreciación pueden ser muy leves.
Le reflejo lo que dice el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana en relación con la tasación de estas situaciones (artículo 35.3):
«Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».
Saludos
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