Buenas tardes; muchas gracias de antemano por la ayuda en despejar mis…

Buenos días:

Su parcela se encuentra en suelo no urbanizable de protección general (de interés paisajístico “consumo visual medio” según la calificación ambiental), tal y como señala el Plan General de Ordenación Urbanística vigente en Salobreña desde el año 2000.

Los artículos 35 y 36 de la Normativa del Plan General regulan la posibilidad de intervención en esta clase y categoría de suelo así como el tratamiento de las edificaciones existentes:

Artículo 35:

“El régimen de la edificación existente en todo el suelo No Urbanizable será el que se deriva de las siguientes disposiciones:
35.1. La edificación existente en el momento de la aprobación del PGOU que hubiere obtenido en su momento autorización municipal y se ajustaré a ella se considerará patrimonializada.
35.2. Cuando la edificación existente no cuente con la preceptiva licencia, no se ajustaré a sus condiciones o no se hubiere justificado el certificado final de obra, pero resultare compatible con las previsiones del PG, puede ser objeto de legalización mediante la solicitud de la correspondiente licencia en el plazo de seis meses desde su aprobación. En otro caso se estará a lo dispuesto en la legislación urbanística, no concediéndose licencias menores hasta la legalización. No obstante podrán legalizarse los “cortijos” existentes que cumplan las condiciones de N.34.3.6. y cuente con una ocupación de parcela no superior al 2,5 % en parcelas de hasta 2.500 m2. y del 2% en parcelas de hasta 5.000m2.
35.3. Las modificaciones, reformas o ampliaciones de la edificación existente habrán de cumplir las determinaciones del nuevo planeamiento.
(…)”.

Artículo 36:

“Para cada una de las subclases de SNU se establece un régimen de protección específico en función del mejor logro de los objetivos generales de protección pretendidos. (…).
36.1. RÉGIMEN DE PROTECCION GENERAL.
El régimen de protección general, aplicable a todo el SNU, se deriva de las NORMAS 32 a 34 anteriores y del conjunto de determinaciones dimanadas de la legislación o disposiciones sectoriales que sean de aplicación general.
La COMPATIBILIDAD de las intervenciones se determinará en función del cumplimiento de las condiciones de parcelación, de uso, del tipo y carácter de la edificación, etc. que para cada caso se desprende de las referidas normas”.

Lo importante en su caso es saber la fecha en la que la edificación existente se terminó y que uso tenía, ya que el artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que “las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas”; entendiendo que son edificaciones terminadas, según el artículo 1.2.e del mismo Decreto, las “que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”.

Por tanto si la edificación es anterior a 1975 y el uso era residencial, es como si tuviera licencia. Otra cuestión es que se considere, en función de las determinaciones del Plan General, como fuera de ordenación (FO), por lo que las obras posibles a ejecutar en ella estarían limitadas por la Normativa del Plan y, en todo caso, por las previsiones del artículo 34.2 de la Ley de Ordenación urbanística de Andalucía (LOUA).

Saludos.