Buenas Tardes , planteo la siguiente cuestión .En un SNO , catalogado…

Buenas tardes.

Por los datos que das entiendo que se tratan de dos posibilidades distintas de una edificación ubicada en suelo no urbanizable sin protección especial. La primera, entendiendo que la edificación tiene una antigüedad anterior al año 1975, y la segunda entendiendo que la edificación se terminó con anterioridad al año 1985.

Lo primero que hay que verificar es si la edificación está terminada con anterioridad a esos años. En este sentido el Decreto Ley 3/2019 (artículo 1.2.e) considera la edificación terminada cuando “no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”, teniendo en cuenta que la antigüedad y el uso se justifica según el Decreto Ley (artículo 6.2.b, para el caso de la tramitación de un AFO) “mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho” (por ejemplo, ver artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 77 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).

Dicho esto, se la edificación es anterior a 1975 (artículo 2.1 del Decreto Ley), se considera a todos los efectos como si hubiera obtenido licencia. Ahora bien, si la edificación y el uso es conforme a la ordenación urbanística vigente, puede solicitar certificación de la situación concreta (artículo 2.2 del Decreto Ley) y, lógicamente, licencia de ocupación en los términos señalados en el artículo 13.1.d párrafo segundo del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA). Pero si la edificación y el uso son contrarios a la ordenación urbanística vigente, procede su consideración como fuera de ordenación (FO), de tal forma que en la certificación o en la concesión de la licencia de obras que se solicite (para obras de conservación por ejemplo), deben de constar las limitaciones para la intervención sobre la misma, en los términos previstos en el artículo 34.2 de la LOUA:

“Fuera de ordenación.
A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.

Si la edificación en suelo no urbanizable es posterior a esta fecha (1975), pero sobre ella no caben medidas de restauración del orden urbanístico (en suelo no urbanizable sin protección, la general de seis años, desde el momento que se consideró la edificación terminada), se pueden dar también dos situaciones: que la edificación y el uso sea conforme a la ordenación urbanística vigente, en cuyo caso procede la solicitud de licencia de legalización; y, en caso contrario, la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO, imaginó que las siglas SFO pueden responder tanto a FO como a AFO).

En el caso de la declaración de AFO hay que estar al contenido de los artículos 3 y siguientes del Decreto Ley, considerando varias premisas importantes:

a.- Que estas edificaciones “no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación” (artículo 3.2 del Decreto Ley).

b.- Que “no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos”; si bien “en este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de asimilado a fuera de ordenación” (artículo 5.3 del Decreto Ley).

c.- Que “previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de ordenación el Ayuntamiento podrá, en su caso: a) Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras. b) Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados” en el Decreto Ley, teniendo en cuenta, además, que “las personas interesadas deberán acreditar la realización de las obras a que hace referencia el apartado anterior mediante certificado descriptivo y gráfico suscrito por personal técnico competente” (artículo 6.5 y 6 del Decreto Ley).

d.- Que “la declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico. Para las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización” (artículo 9.1 del Decreto Ley).

e.- Y, finalmente, que “el reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo” (artículo 9.2 del Decreto Ley), esto es presupone una aptitud clara para el uso existente. Esto no quiere decir que no sea posible implantar una actividad distinta, sobre un contenedor (edificación) para el que se ha reconocido el AFO, pero la misma debe conforme al planeamiento urbanístico vigente, y se deben seguir los trámites exigidos por la normativa correspondiente para su implantación.

Por tanto, ¿se puede modificar la tabiquería existente?. En un FO, casi seguro que sí. ¿En un AFO?, en función de lo que establezca la resolución de declaración en esta situación (lo mismo se puede justificar para alcanzar requisitos de habitabilidad descritos en el artículo 7.2 del Decreto Ley).

En cuanto a cómo se puede demostrar la antigüedad y el uso: “mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho”.

Espero que te haya sido útil la respuesta. En cualquier caso si puedes concretar más el caso podemos profundizar más en la cuestión.

Saludos.