Buenas tardes, planteo un caso: En un municipio de Andalucía,…
Buenas tardes, planteo un caso:
En un municipio de Andalucía, existe una finca registral única con una superficie x en SNU. Dentro de la finca existen dos edificaciones separadas e independientes dedicadas a vivienda. El propietario de la finca, en el año 1980 vende una mitad indivisa de la misma a otro señor, mediante contrato privado donde no se identifica ninguna construcción sino solamente la superficie que se le vende. Este contrato se eleva a público ante Notario en 1999, donde se asignan zonas de uso, quedando cada vivienda en sendas parcelas, declarando obra nueva de una parte de la construcción que existía, aunque no coincide con la realidad. La es inscrita en el Registro de la Propiedad. Todo ello porque las parcelas son indivisibles por tener una superficie tal que no puede ser dividida.
De las dos edificaciones, una es antigua (1896); y la otra parece que es de la década de los 80 (1980 según certificación catastral);.
Catastralmente el suelo está dividido en dos parcelas catastrales que coinciden sustancialmente con lo descrito en la escritura de compraventa y definición de asignación de usos.
El municipio en sus NNSS aprobadas definitivamente en 1999, clasifica el suelo como SNU de Especial Protección, y a su vez establece que “Las edificaciones existentes en suelo no urbanizable que, deconformidad con la información que acompaña a las presente normas, no proceda la adopción de medidas en materia de disciplina urbanística, quedarán incorporadas al patrimonio de su titular, en su caso, bajo el régimen de fuera de ordenación o en las condiciones previstas en las autorizaciones administrativas otorgadas.”
¿Sería posible realizar la segregación de la finca? ¿Podría aplicarse la exclusión regulada en el artículo 183.3 de la LOUA en relación con el 185.2 y asimilarse a fuera de ordenación la edificación de 1980 junto con su suelo?
¿Podría aplicarse aquí el artículo 4 del DL 3/2019 para situaciones de AFO no declaradas?
Emilio Martín (Tú) A+++
Buenos días.
Por lo que comentas la edificación más antigua (1896) debe equipararse a edificación con licencia (artículo 2.1 del DL 3/2019), y la segunda no es un AFO, sino un FO en función de la regulación establecida en al NN.SS. Por tanto, está claro lo que dices. Si la parcelación ilegal debe ser declarado AFO, y no existen medidas de restauración del orden urbanístico para las mismas, la si la edificación que soporta se declara AFO (artículo 183.3 de la LOUA), mucho más en el caso de declaración de FO de la edificación. Lógicamente, para su inscripción, hay que aplicar las reglas del mismo artículo 183.3:
“a) Dicho reconocimiento comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con las lindes existentes.
b) La declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de parcelación en el artículo 66 de la presente ley, debiendo constar reflejados estos extremos en la misma declaración de reconocimiento de asimilación al régimen de fuera de ordenación.
c) Este régimen será también de aplicación a las parcelas sobre las que existan edificaciones irregulares para las que haya transcurrido la limitación temporal del artículo 185.1 que se encuentren sobre parcelaciones con licencia o título habilitante declarado nulo, sin perjuicio de las resoluciones judiciales que, en su caso, se dicten en ejecución de sentencias”.
Saludos
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