Buenas tardes, y enhorabuena por tan interesante foro. Tengo una vivienda…
Buenas tardes, y enhorabuena por tan interesante foro.
Tengo una vivienda unifamiliar en la Región de Murcia, construida en los años 90 con licencia, y de acuerdo a las normas vigentes entonces. Tiene una doble fachada: una exterior (que configura una cochera a la izquierda, con acceso desde la calle, y una valla a lo largo del resto del frontal, con una puerta de acceso a la parcela); y otra fachada retranqueada (que configura el volumen principal de la vivienda, a la derecha);. Entre la valla (o primera fachada); y la fachada retranqueada de la vivienda hay un espacio libre por el que se accede hasta la puerta de la vivienda.
En su momento hice una escritura de obra nueva en construcción y, con el certificado final de obra, obtuve la cédula de habitabilidad de primera ocupación. Ahora, muchos años después, cuando he querido hacer la escritura de finalización de obra, me he encontrado con que, en algún momento, las normas subsidiarias cambiaron las alineaciones oficiales, desplazándose hacia el interior de la parcela (teóricamente por la posible ampliación de un vial, que es muy poco probable que alguna vez se llegase a ejecutar);. Por ello, de manera sobrevenida, me he quedado fuera de ordenación. La nueva alineación oficial cruza sobre la cochera y el espacio libre entre ambas fachadas.
Mi duda es si para obtener una licencia de obra (por ejemplo, de modernización); en el volumen principal de la vivienda, o incluso para un conseguir un préstamo hipotecario ¿da igual que el Ayuntamiento certifique que el inmueble está fuera de ordenación o que sólo está fuera de ordenación la parte correspondiente a la cochera y al espacio libre?. ¿Podría interesarme dejar todo como está y no hacer escritura de finalización de obra?.
Emilio Martín Herrera (Tú)
Buenas tardes:
El fuera de ordenación tiene las limitaciones señaladas en la legislación urbanística. En su caso, el artículo 112 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia señala:
«1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del planeamiento urbanístico que resultaren sustancialmente disconformes con las determinaciones del mismo serán considerados fuera de ordenación.
2. El planeamiento señalará aquellos supuestos en que será de aplicación este régimen de fuera de ordenación y fijará los márgenes de tolerancia precisos para ajustar su alcance a las edificaciones incompatibles con la ordenación, que deberán quedar identificadas en el plan.
Entre estos supuestos deberán incluirse en todo caso las edificaciones que impidan la ejecución de los viales y dotaciones públicas previstas en el planeamiento.
3. No podrán realizarse en ellas obras de aumento de volumen, modernización o que supongan un incremento de su valor de expropiación, aunque sí las reparaciones requeridas para el mantenimiento de la actividad legítimamente establecida, con independencia de la obligación genérica de los deberes de conservación.
4. No obstante, cuando no se dificulte la ejecución de las determinaciones previstas en el planeamiento, podrán admitirse usos, obras o instalaciones de carácter provisional, de conformidad con lo dispuesto en el artículo anterior.
5. Las edificaciones o instalaciones que incumplan alguna condición normativa pero no sean consideradas fuera de ordenación conforme a lo señalado en los apartados anteriores, serán consideradas fuera de norma, pudiendo admitirse, además de lo señalado en el apartado anterior, mediante el procedimiento que corresponda según la clase de suelo, usos, actividades económicas y obras de ampliación, mejora y reforma que no agraven el aspecto normativo que determinó dicha disconformidad, sin que estas obras incrementen el valor a efectos de expropiación».
Por tanto la edificación puede considerarse fuera de ordenación o fuera de ordenanza. Y desde luego está admitido por la jurisprudencia que el fuera de ordenación sea de parte de la edificación.
Saludos
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