Urbanismo
5 enero, 2021 #Consultas anteriores

Buenos días, en primer lugar, muchas gracias por crear este espacio para…

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Buenos días, en primer lugar, muchas gracias por crear este espacio para resolver dudas sobre urbanismo.
Les cuento mi caso: quiero comprar una vivienda calificada en registro como urbana y según el último plan general de Ordenación de 2018, se encuentra en un terreno urbanizable (antes urbanizable programado y ahora urbanizable residencial);. Se encuentra en el municipio de Montserrat (Valencia);. Les copio y pego directamente el texto en el que se habla de esta colonia en el Plan General: «Se mantienen los Sectores de suelo urbanizable residencial ya clasificados en el plan anterior, “Tossal I”, “Tossal II” y “Les Crestes”, todos ellos en situación de semiconsolidados por la edificación y con uso residencial extensivo de temporada. De los tres, el último es el más cercano al casco urbano, se redelimita para excluir de su ámbito el suelo forestal”. Viendo el mapa, la vivienda se encuentra dentro de esta zona delimitada como urbanizable residencial.
En base a esto, mis dudas son:
– Siendo que todavía no existe un Plan Parcial para esta zona, el suelo en un futuro podría ser recalificado a no urbanizable si el Ayuntamiento así lo decidiese?
– Podría realizar alguna modificación de la vivienda solicitando el correspondiente permiso al Ayuntamiento?
– Es seguro adquirir un terreno como éste o sigue tratándose de un rústico hasta que se decida su urbanización?

Muchas gracias, un saludo

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Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

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Buenas tardes:

A la primera cuestión, la respuesta es si, La innovaciones del planeamiento tienen carácter discrecional, y de forma justificada pueden alterarse las determinaciones del planeamiento vigente, incluso desclasificando suelo, si es que éste no se ha ejecutado siguiendo la programación prevista por el planeamiento general.

En relación con la segunda cuestión, es necesario conocer más datos sobre las circunstancias de esa edificación. Por lo que dice parece que la intención del Plan del 2018 es su legalización desarrollando el ámbito como un sector de suelo urbanizable. Si esto no ocurriera habría que ver cuando se construyo la vivienda, si se construyo con licencia o no, y en el segundo caso (es ilegal porque se construyo sin licencia), si se inicio expediente disciplinario y, en caso de que no, si ha prescrito (caducidad) la medida de restauración del orden urbanístico (quince años en su Comunidad, desde la finalización de las obras). En el caso de que haya pasado ese plazo, tenga en cuenta que el 237 artículo de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana señala que:

«El mero transcurso del plazo de quince años al que se refiere el artículo anterior no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno».

En cualquier caso, y teniendo en cuenta los datos concretos de la vivienda y las previsiones de la planificación urbanística para la zona, es posible que la situación que plantea se encuentre dentro de lo que los artículos 192 y siguientes del Texto legal señalado, regula como «Edificaciones fuera de ordenación y zonas semiconsolidadas». Si esta es la situación de la vivienda, parece evidente que debe desarrollarse las determinaciones del planeamiento para concretar el alcance de su regularización:

«1. Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.
2. En defecto de previsión expresa del plan, se entenderán fuera de ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas características:
a) Ocupar el viario público previsto por el plan.
b) Ocupar los espacios libres previstos por el plan, salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo ocupen una porción minoritaria de su superficie.
3. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.
El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el plan, que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté situada la construcción» (artículo 192).

En relación con la tercera cuestión. Entiendo que no es suelo rústico mientras no se modifique el Plan, pero las limitaciones son las señaladas para la situación de fuera de ordenación, salvo que no hayan prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico y el Ayuntamiento decida intervenir (cosa poco probable por la propia clasificación del suelo),

Debería de informarse si hay previsión a corto-medio plazo de desarrollo del ámbito y estar atento al proceso.

Saludos

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