Buenos dias: Os planteo un caso . Edificación de nave sin licencia…

Buenos días.

Sería un AFO si la edificación de la nave es contraria a la ordenación prevista en la zona, esto es a la señalada por el Estudio de Detalle (y el planeamiento general que desarrolla). En caso contrario sería legalizable, siempre que el propietario cumpliera con sus obligaciones de urbanización (tendría la posibilidad de acogerse a la licencia que posibilita la edificación y urbanización simultanea –artículo 55.1 de la LOUA-).

No se podría acoger a una licencia de carácter provisional ya que el ámbito tiene ordenación detallada (artículos 55.1 en relación con el 53 de la LOUA).

Si la edificación no es conforme con la ordenación prevista en el Estudio de Detalle puede solicitarse la declaración de AFO, según la previsiones del Capítulo II del Título I del Decreto Ley 3/2019 (DL), en caso de que haya transcurrido el plazo para que la Administración pueda proceder a la restauración del orden urbanístico.

Para que se otorgue la declaración de AFO, la edificación debe de reunir la condición de edificación terminada (artículo 7 del DL), teniendo en cuenta que el propio Decreto describe que es una edificación terminada (artículo 1.2.e):

“Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”.

En consecuencia, el AFO se concede para una edificación terminada, que ostenta, con carácter previo a su declaración, un uso concreto, materializado, admitiendo la declaración la conservación de ese uso o el que se pueda llevar a cabo, lógicamente de acuerdo con el planeamiento vigente (artículo 9.2 del DL):

“El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo”.

Esto quiere decir que se puede implantar una actividad si éste responde al uso de la edificación declarada AFO, en el momento que la misma se consideraba terminada, o bien si es un uso posible, según las previsiones del planeamiento urbanístico (en este caso planeamiento general y su concreción a través del Estudio de Detalle), y reúne los requisitos para su desarrollo.

Además, el reconocimiento de AFO implica que “sólo podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento estricto de las condiciones de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destine la edificación” (artículo 9.3 del DL).

En caso de que se ejecute la actuación urbanística de este suelo urbano no consolidado según las previsiones del Estudio de Detalle, y éste no regularice la situación de la edificación, hay que tener muy presente que la declaración de AFO no supone su legalización (artículo 9.1 del DL). Y esto tiene unas consecuencias demoledoras de cara a una posible indemnización por su hipotética demolición, ya que el artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), sólo prevé la valoración en caso de indemnización de las edificaciones si éstas “se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración”.

Saludos.