Urbanismo
29 abril, 2020 #Consultas anteriores

Buenos días. Quiero comprar una vivienda que fue construido en los años…

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Buenos días. Quiero comprar una vivienda que fue construido en los años 70 sobre suelo urbanizable no consolidado. Cómo está hay otras 5 viviendas. Tiene luz y agua y hay iluminación urbana de 6 farolas. Se accede a través de carretera asfaltada. Está al día del pago del IBI. No tiene servicio de alcantarillado y basura. En el certificado urbanístico aclara que en caso de expropiación el ayuntamiento no abonará compensación alguna. Mi pregunta es si la ley hipotecaria impide realizar una hipoteca sobre la misma. Gracias de antemano.

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Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

0 #1

Buenos días otra vez:

Creo que en su caso es de aplicación el contenido del artículo de la Normativa, que transcribo a continuación, del PGMO de Cartagena. Esta situación se mantendrá hasta que no se sectorice el suelo, se redacte y apruebe el correspondiente Plan Parcial y se transforme el suelo en solares.

“008.- Edificios fuera de ordenación
Se consideran fuera de ordenación los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación de este Plan General que tienen características de uso, función, situación y/o volumen que resulten disconformes con el planeamiento e impiden su desarrollo. A efectos de concesión de licencias este Plan General establece que:
1.- Si la disconformidad lo es en relación con las determinaciones sobre sistemas tanto locales como generales o con la regulación del suelo no urbanizable de este Plan General, no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación.
Excepcionalmente, y cuando la disconformidad no sea respecto de los sistemas, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de 15 años a contar desde la fecha que se pretenda realizarla.
En todo caso se autorizarán las obras de consolidación que hagan falta como consecuencia de derribos de edificios colindantes.
2.- Cuando los edificios o instalaciones preexistentes resulten disconformes con aspectos no señalados en el apartado anterior se autorizarán obras de ampliación, reforma, o consolidación siempre que concurran las circunstancias siguientes:
a) La ampliación ha de adaptarse estrictamente a las determinaciones de volumen permitido.
b) Las obras de reforma que afecten a la parte existente, solamente podrán realizarse una vez que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad la resolución municipal para hacer constar que el interesado renuncia a cualquier incremento de valor que se pueda derivar de éstas.
En el supuesto de sustitución de la edificación se han de cumplir la totalidad de las determinaciones aplicables.
En las edificaciones a que hace referencia este apartado 2, la disconformidad no es causa para que se le pueda aplicar el régimen del Registro Municipal de Solares, ni tienen la consideración de construcciones insuficientes prevista en los artículos 333 y 335.1 del Real Decreto Legislativo 781/86 de 18 de abril. Tampoco se considera que reúnen circunstancias urbanísticas suficientes para que se declaren en estado ruinoso, según previene el art. 183.2 de la Ley del Suelo”.

A los efectos de valoración hay que tener en cuenta las reglas del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 2015 (TRLSRU), teniendo en cuenta que para la valoración de edificaciones, su artículo 35.3 dice lo siguiente:

“Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil”.

Por tanto su edificación tiene un valor a los efectos expropiatorios, pero depende de la vida útil que aún le quede. El tasador a los efectos de la solicitud de una hipoteca debe de tener en cuenta todos estos elementos.

No sé si es suficiente la aclaración. Espero que le sea útil.

Saludos

Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

0 #2

Perdón. Acabo de ver que se trata de la Comunidad de Murcia. Estudio el caso y le contesto

Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

0 #3

Buenos días

Me imagino que se está refiriendo a un suelo urbano no consolidado. Me imagino que está en Andalucía. Si es así y la edificación es del año 70 se considera a todos lo efectos como si tuviera licencia (artículo 2 del DL Andaluz 3/2019) . Si es un suelo urbano no consolidado y no tiene aprobado planeamiento de detalle (Plan Especial, Estudio de Detalle…) no se puede saber si está fuera de ordenación o no, por tanto la afirmación del Ayuntamiento en el sentido de que en caso de expropiación no abonara indemnización alguna no tiene sentido, ya que, a todos los efectos, la edificación hay que considerarla como legal (con licencia).

Yo entiendo que, en principio, no hay impedimento para obtener un crédito hipotecaria con garantía sobre la vivienda. Otra cuestión es el valor que se considere, ya que habrá que deducir a la tasación de la misma,los posibles costes de urbanización una vez que el suelo cuente con planeamiento de detalle, que será el que fijen estas obligaciones.

En todo caso, conviene que concrete más el supuesto (clase de suelo, si es en Andalucía, etc.)

Saludos.

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