Buenos días, Soy una arquitecta con poca idea de Urbanismo, puede…
Buenos días,
Soy una arquitecta con poca idea de Urbanismo, puede que me salga un proyecto interesante pero me pierdo un poco en estos términos. La parcela de estudio actualmente se encuentra en Alora y es de uso Industrial. Curiosamente como uso compatible tiene residencial N3 que te da bastante edificabilidad y 3 plantas de altura. Pero no pone nada de turístico u hotelero, que es la idea que tenemos. Todo lo de alrededor es N4 que es de menor edificabilidad y solo 2 plantas pero si permite el uso turístico.
Crees que se podría discutir con el ayuntamiento el uso turístico? o seria imposible y habría q hacer cambio de uso?
Gracias
Emilio Martín (Tú) A+++
Buenos tardes:
Me imagino que cuando dice que la parcela está incluido en una zona de usos industrial es porque está en la Zona N5 (Industrial y servicios) que permite como uso compatible el atribuido a la Zona 3.
La Zona 5 permite como uso compatible («son aquellos que sin ser necesarios, sin embargo son posibles por no existir razones suficientes par que no puedan coexistir con los dominantes» artículo 3.3.1 de la Normativa de la NN.SS.), el uso residencial y el comercial; si bien, en el caso de implantarse uso residencial hay que aplicar la norma de la Zona N3, que solo prevé el uso residencial en alojamiento en propiedad vertical u horizontal.
Ahora bien, yo no veo una diferencia clara a nivel de usos entre la norma de la zona N3 y N4, salvo que está ultima permite el uso comercial. El uso comercial es un uso terciario como el uso hotelero, pero no es lo mismo (artículo 3.3.2 de la Normativa).
Con esto quiero decir (aunque el tema esta muy liado), que si se admite en la Zona 5 el uso residencial y comercial como compatible, y el Ayuntamiento equipara el comercial a hotelero asimilando todos los terciarios, es posible construir uso hotelero en la Zona 5 ya que permite el comercial, pero en este caso la ordenanza a aplicar (parcela mínima, altura, ocupación, etc.) será la de la Zona 5, es decir la industrial.
Mi conclusión es, al analizar la Normativa de la NN.SS. (bastante liosa por cierto), que Zona 5 (industrial y servicios) admite como usos compatibles («son aquellos que sin ser necesarios, sin embargo son posibles por no existir razones suficientes par que no puedan coexistir con los dominantes») el uso residencial y el comercial. Si se materializa uso residencial hay que aplicar la ordenanza de la Zona 3, que sólo admite usos residenciales. Si materializa uso comercial hay que aplicar la ordenanza propia de la Zona 5. Y sólo sería posible materializar uso hotelero si el Ayuntamiento admite que son intercambiables los usos terciarios (es decir que el uso comercial, hotelero y el resto de terciarios con intercambiables).
Complicado ¿no?. Puede defenderlo, pero con limitaciones. La clave: ¿es lo mismo comercial que hotelero?.
Saludos.
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