Buenos días. Tengo un cliente, que tiene dos parcelas colindantes, unidas sin…
Buenos días.
Tengo un cliente, que tiene dos parcelas colindantes, unidas sin delimitación de vallado, en las que desarrolla una actividad comercial. (venta de azulejos ); desde hace más de 15 años.
PARCELA A: 209 m2 Clase Urbano ; Uso Principal Residencial y es la que lleva implícita la actividad comercial, con una edificación destinada a venta de azulejos. Por la posición que ocupa en la población, podemos decir que el inmueble se halla en una zona de polígonos industriales .
PARCELA B: 3792 m2, Clase rústico catastralmente, y urbanísticamente es Suelo no Urbanizable Comun. En la actualidad la parcela está asfaltada y tiene una carpa desmontable que también se usa a modo de expositor y sala de ventas.
En abril de este año mi cliente recibe una Revisión y Regularización Catastral. Para ello, Catastro Subdivide la parcela B en dos parcelas:
B1: 580 m2 Clase Urbano Uso Principal Comercial
B2 : 3212 m2 Clase Rústico Uso principal Agrario
Mi cliente quiere edificar en la Parcela B1 y realizado la consulta en el Ayuntamiento, y le contestan la no constancia de este cambio catastral.
Las preguntas son:
1. Cabe la posibilidad de que a petición particular se modifique el P.G.O.U, en la parcela B:1 ,que catastralmente es Clase Urbano y Uso comercio, y urbanísticamente es SNUC. En caso afirmativo , cual es el procedimiento y los plazos en líneas generales.
2. Por otro lado, si se consolida este cambio en el Ayuntamiento pasados 20 años. Urbanisticamente ?
Adjunto referencias catastrales, anteriores a la revisión y actuales para mayor entendimiento.
Un saludo
Emilio Martín Herrera (Tú) A+++
Hay que tener en cuenta algunos conceptos:
a) La clasificación del suelo es una determinación urbanística de carácter estructural, definida por el Plan General (artículo 10.1.A.a de la LOUA), en base al contenido de los artículo 44, 45, 46 y 47 de la LOUA.
b) La definición de un suelo como urbano la hace el Plan General según los criterios del artículo 45. Y la urbanización y/o la consolidación por edificación es un criterio para esa clasificación. Pero tiene que hacerla expresamente el Plan. Quiere esto decir que las condiciones pueden existir, pero hasta que el Plan no las reconozca a través de su clasificación, el suelo no es urbano.
c) La existencia de esas condiciones de urbanización y/o edificación pueden justificar una innovación del Plan General, pero hay que tramitarla.
d) El paso del tiempo no modifica las condiciones urbanísticas previstas por el Plan ¿Cuando hablas de 20 años te estás refiriendo a la prescripción adquisitiva ordinaria entre ausentes del artículo 1957 del Código Civil o a qué te estás refiriendo?. No sé de plazos para adquirir derechos a innovaciones de planes o a condiciones de contenido urbanístico por el simple paso del tiempo.
e) El carácter de bien inmueble de naturaleza urbana en el catastro no tiene porque coincidir con la condición de suelo urbano a nivel urbanístico. Si analizas el contenido del artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, verás que solo en los supuesto a) y b) se da la identificación de bien inmueble de naturaleza urbana con su clasificación urbanística como suelo urbano o urbanizable. En el resto de casos son situaciones de hecho, que se pueden identificar con las condiciones señaladas en el artículo 45 de la LOUA pero que no tienen por que estar clasificados con urbanos.
En resumen, el suelo no es urbano si el Plan General no lo clasifica así, y siempre puedes impulsar una innovación del Plan para que se clasifique como tal. Pero, ten paciencia. Si está innovación en la clasificación del suelo es puntual se podría considerar del artículo 38 de la LOUA (el caso contrario sería revisión y por lo tanto más grave). La tramitación la tienes en el artículo 36 de la LOUA, por eso te digo que tengas paciencia.
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