Urbanismo
2 mayo, 2023 #Suelo rústico #Licencias

Consolidación y rehabilitación de casa en la vega de Granada. Estoy interesado en …

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Consolidación y rehabilitación de casa en la vega de Granada.

Estoy interesado en adquirir una casa en la vega de granada. Según la nota simple y el catastro, esta registrada legalmente como casa, construida en 1970. La edificación esta en estado muy básico, sin distribución de habitaciones (alguna compartimentación sin sentido), ni solerias, ni cocina y contando casi exclusivamente con la estructura, fachada y cubierta, aunque esta última en no en perfecto estado.
La pregunta que me surge es cuál sería las posibles actuaciones que tendría permitido, pues la idea es rehabilitarla y hacerla habitable, sin intención de ampliar ni modificar la estructura.

Gracias

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Emilio Martín HerreraA+++ Hace 7 meses

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Buenos días.

Esa edificación se considera a todos los efectos como su tuviera licencia, según el contenido de la Disposición transitoria quinta de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA):

«1. Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística tanto de obras como de ocupación o utilización para el uso que tuvieran a dicha fecha. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas.
Igual criterio se aplicará respecto de las edificaciones irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.
2. Las personas propietarias de las citadas edificaciones podrán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa en la que se hará constar el régimen aplicable a ellas.
3. Este régimen no resultará de aplicación en las zonas de dominio público marítimo terrestre y sus servidumbres, en las que las edificaciones se sujetarán al régimen que se derive de lo dispuesto en la legislación de costas y, particularmente, a las prohibiciones contenidas en los artículos 25 y 32 de la Ley de Costas y de la imprescriptibilidad en los términos establecidos en el artículo 197 del Reglamento General de Costas».

Por tanto, para acreditar esta situación de legalidad debe solicitar la certificación administrativa señala.

Cuestión distinta es la del estado actual de la edificación y las posibilidades de intervención sobre la misma. Si la edificación puede considerarse como deficiente o inadecuada en los términos señalados en el artículo 285.1 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (RGLISTA) podría considerarse como inexistente y por lo tanto seria necesaria su sustitución, comprobando si esto es posible desde las previsiones del PGOU vigente:

«Podrá entenderse que un solar cuenta con edificación inadecuada cuando dicha edificación presente una incompatibilidad total o manifiesta con la ordenación urbanística, presente disconformidad con la alineación a viales y espacios de dominio público, o albergue o constituya usos cuyos efectos sobre el medio ambiente vulneren los máximos tolerados por la normativa aplicable. También podrá entenderse como edificación deficiente aquella con condiciones ínfimas de seguridad, salubridad o habitabilidad, y aquellas declaradas en situación legal de ruina urbanística».

En caso contrario podrán acometerse las obras necesarias para mantener la edificación en correcto estado de conservación, o instar la declaración de ruina que puede concluir con la obligación de conservar la edificación en correcto estado de uso.

Creo que lo primero es solicitar el certificado comentado sobre la antigüedad y condiciones de la edificación y a partir de ahí analizar la situación jurídica de la misma y las posibles actuaciones sobre ella una vez determinado el régimen aplicable.

Saludos

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