Hola a tod@s, planteo un caso sobre una edificación en suelo no…

Hola a tod@s, planteo un caso sobre una edificación en suelo no urbanizable especialmente protegido por planificación territorial (POTAUGR); y urbanística (PGOU);, en el que un interesado promueve una tramitación administrativa con el interés de conectar a la red municipal de abastecimiento de agua, una vivienda unifamiliar aislada construida en 1998, indiciariamente sin licencia urbanística y enclavada en una parcela con actividad ganadera.

Los ANTECEDENTES son los siguientes:
PRIMERO: En el expediente administrativo obran 3 informes técnicos (del técnico municipal predecesor);, en el que indica sin motivar que la situación jurídica conforme al Decreto 2/2012 es de AFO y continua la tramitación en el sentido de un AFO, solicitando al interesado que aporte Certificado de situación AFO (identificación, superficies, antigüedad, aptitud…); y viabilidad de acometida por parte de la empresa suministradora de agua.
El interesado aporta en 2016 el Certificado de situación AFO y recientemente en 2018 el interesado aporta informe positivo sobre la viabilidad de la acometida emitido por la empresa suministradora para el abastecimiento de agua y negativo para el saneamiento (en este punto es cuando inicio mi actividad administrativa);.

SEGUNDO: Se comprueba que el Ayuntamiento no ha tramitado la declaración de innecesariedad de Avance de planeamiento (hay un informe redactado por los servicios técnicos de la Diputación de 2014);, pero que no se ha informado por la Consejería competente en urbanismo de la Junta de Andalucía y no ha sido aprobado por Pleno municipal conforme art. 4.3 del Decreto 2/2012 (modificado por Decreto 36/2014);, como presupuesto legal necesario para para la tramitación de procedimientos de reconocimiento AFO. Lógicamente, no existe ordenanza fiscal, ni ordenanza reguladora para la tramitación y normas mínimas de habitabilidad para edificaciones en SNU.
Se concluye que los actos administrativos realizados por el técnico municipal predecesor son nulos de pleno derecho, al entender que estos tienen un contenido imposible, debido a que el municipio no ha realizado las actuaciones necesarias para habilitar la aplicación del Decreto 2/2012 al ordenamiento jurídico municipal para el reconocimiento de AFO en SNU.

TERCERO: Analizado de nuevo urbanísticamente la cuestión, se comprueba que el SNU está especialmente protegido, por planificación territorial (POTAUGR); y urbanística (PGOU); y que la normativa urbanística del planeamiento general lo califica como “De alto valor productivo”. El planeamiento general vigente autoriza para esta categoría de SNU la “Rehabilitación de edificios para viviendas unifamiliares aisladas”.
Se comprueba que la edificación existente cumple con los parámetros urbanísticos que fija la normativa urbanística para vivienda unifamiliar aislada agrícola de nueva construcción en SNU, actualmente la vivienda está ligada a la explotación ganadera.
A falta de realizar las oportunas comprobaciones administrativas se presume que la construcción de la vivienda unifamiliar agrícola se ha construido sin licencia urbanística y según los medios de prueba del Certificado de AFO aportado por el interesado la vivienda se construyó en 1998, previo a la aprobación del POTAUGR (1999); y del PGOU (2002);.

CUESTIONES que planteo:
PRIMERO: ¿Existe algún inconveniente que imposibilite la viabilidad de legalizar la vivienda en los términos que expresa la normativa urbanística para el SNU especialmente protegido por planificación territorial y urbanística? Me refiero a algún factor sobrevenido de la ordenación territorial, plan especial vega en tramitación…
De forma preliminar entiendo que la vivienda existente es compatible con el régimen de protección.
En caso de ser viable, ¿se tienen que tramitar de acuerdo al art. 50.2 LOUA?, esto es, ¿hay que tramitar un proyecto de actuación, conforme al art. 42 y 43 LOUA?, y una vez aprobado se solicita las correspondientes Licencias urbanísticas de obras y de ocupación.
De acuerdo al art. 9.4 del Decreto 2/2012, el Ayuntamiento comunicará a la persona interesada la posibilidad de legalización de la edificación, en el caso de que ésta se encuentre en la situación jurídica señalada en el artículo 3.1.A);, apartado b);.

SEGUNDO: En caso de no ser viable la opción de legalización de la vivienda, planteada en la cuestión PRIMERA, una vez tramitado correctamente la declaración de innecesariedad de Avance de planeamiento para identificar las edificaciones aisladas en SNU, la vivienda unifamiliar aislada en cuestión ubicada en SNU especialmente protegido por planificación territorial (POTAUGR); y urbanística (PGOU);, se presume (a confirmar); que fue construida sin licencia municipal y finalizada en el año 1998.
En este supuesto se plantea que la vivienda en cuestión no es compatible con la ordenación territorial y urbanística, y se entiende que se ajusta a la situación jurídica indicada en el art. 3.2.b); del Decreto 2/2012. De acuerdo a los antecedentes la vivienda se construyó y finalizó en el año 1998, con anterioridad al establecimiento del régimen de protección especial POTAUGR (1999); y PGOU (2002);, ya no caben medidas de protección de la legalidad urbanística y del orden jurídico perturbado por agotamiento de los plazos.
En este supuesto se entiende que, si es viable el reconocimiento AFO, de acuerdo a la excepción que hace el art. 8.2 del Decreto 2/2012.

TERCERO: En relación al supuesto que planteo en la cuestión SEGUNDA me surgen dudas interpretativas del art. 185.2.B); LOUA con respecto a las determinaciones para edificaciones aisladas en SNU especialmente protegido del Decreto 2/2012, el SNU del municipio en cuestión está especialmente protegido en un 69,40% del total de SNU, por lo que el Decreto 2/2012 podría ser aplicado para reconocimiento AFO para edificaciones que acrediten su finalización previa al establecimiento de los regímenes de protección, ¿todas las demás edificaciones existentes en SNU especialmente protegido incompatibles con la ordenación urbanística se deben instruir procedimientos de protección de la legalidad urbanística?