Urbanismo
8 febrero, 2021 #Consultas anteriores

Hola dispongo de una parcela en Andalucia (Córdoba); en suelo rústico, En…

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Hola dispongo de una parcela en Andalucia (Córdoba); en suelo rústico, En la parcela hay un conjunto de construcciónes formado por dos viviendas, y una nave. Con alta de luz, agua, pagando contribuccion, etc.
Dispongo de escritura, pero en ella refleja m² de parcela y que hay una vivienda, pero no hay más información.
He ido para hacer un AFO a las viviendas y segregarlas para tener registro de la propiedad independiente. Pero una de ellas necesitaría reformar el tejado ya que es muy antiguo y de madera.
La respuesta del arquitecto del ayuntamiento es que no me deja rehabilitar la vivienda, que tengo que dejar que se derrumbe, ha día de hoy sigo bien no esta en ruinas, pero no deja de ser una casa de 1850/1860.
Mi pregunta es no dice la normativa que se permite obrar para que la vivienda cumpla con los requisitos de habitabilidad y seguridad y así darte el AFO??
Porcierto la casa aun siendo anterior al 1975, no me la reconocen porque la otra es de 1980 y estan pegadas.
La parcela tiene 2referenvias catastrales, una para las dos viviendas y otra para la nave agrícola

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Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

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Buenas tardes:

Conviene dejar claras algunas ideas.

-Las edificaciones construidas con anterioridad al año 1975 en suelo no urbanizable es como si tuvieran licencia. y por tanto son legales (artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía). Si están fuera de ordenación (FO) hay que aplicar las condiciones previstas en el artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía:

«2. Fuera de ordenación.
A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».

-Las edificaciones construidas con posterioridad a esta fecha, y para las que haya prescrito las medidas de restauración del orden urbanísticos, teniendo en cuenta su fecha de finalización, se consideran asimiladas a fuera de ordenación (AFO), y la forma de su declaración está regulada en los artículos del 5 al 9 del Decreto-Ley señalado. Se recoge su régimen con carácter general en Disposición adicional primera de la LOUA.

-La situación de legalidad, FO o AFO de un conjunto edificatorio no tiene por que afectar a todos los elementos de forma igualitaria. Las diversas situaciones pueden ser reconocida a elementos concretos del conjunto edificatoria y de forma parcial. En el Texto comentado al Decreto-Ley 3/2019, publicado y actualizado por la Junta en noviembre del 2019 resolviendo las preguntas más frecuentes en relación con la aplicación del Decreto, se señala en sus páginas 42 y 43:

«¿Existe el Fuera de Ordenación parcial?
Sí. Existe jurisprudencia sobre el tema. Es posible el Fuera de Ordenación parcial cuando se
puede individualizar e identificar la parte de edificación que resulte disconforme con el nuevo
planeamiento.
Parece conveniente, en virtud de la remisión al planeamiento efectuada por el artículo 34 de la
LOUA (según redacción dada en el Decreto-Ley), que sea el propio propio instrumento de
planeamiento el que regule dicha posibilidad.
Conviene aclarar además, que el específico régimen que se establece con carácter general en el
artículo 34 de la LOUA, tiene carácter supletorio por lo que solo es aplicable en defecto de
regulación expresa en los instrumentos de planeamiento».
«¿Es posible una declaración parcial de AFO?
Si, de igual modo que el Fuera de Ordenación parcial, también es posible, por analogía, la
declaración de asimilado a fuera de ordenación parcial cuando técnicamente se pueda
individualizar e identificar la parte de edificación susceptible de estar en AFO».

¿No sé si con esto se contesta a su consulta?.

Saludos

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