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Buenos días:

Vayamos por partes.

-La situación de fuera de ordenación no es una situación de ilegalidad (en este caso la edificación tiene licencia), sino una situación sobrevenida como resultado de la aprobación de un planeamiento urbanístico posterior. El artículo 90 de Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia recoge esta situación con la siguiente regulación:

«1. Los edificios, construcciones e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultasen incompatibles con sus determinaciones por estar afectados por viales, zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos quedarán incursos en el régimen de fuera de ordenación.
En estas construcciones sólo podrán realizarse obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, debiendo renunciar expresamente los propietarios al incremento del valor expropiatorio.
2. El planeamiento urbanístico determinará el régimen a que hayan de someterse las edificaciones, construcciones e instalaciones preexistentes a su aprobación definitiva que no sean plenamente compatibles con sus determinaciones, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación, con arreglo a lo señalado en el apartado anterior, pudiendo realizarse, como mínimo, las obras señaladas en el apartado anterior».

La cuestión es determinar si la edificación se encuentra en el supuesto del apartado 1 o no, y eso lo debe de determinar el plan urbanístico. Si lo están estaría pendiente de la actuación de la Administración de cara a obtener el suelo. En caso de que no, el planeamiento urbanístico debe de haber fijado el alcance de las obras que se pueden ejecutar, que, como mínimo, son las señaladas en el artículo.

En cuanto a la inscripción en es Registro de la Propiedad del fuera de ordenación le señalo el contenido del artículo 25.4 del 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (legislación básica de aplicación en todo el Estado -TRLSRU-):

«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».

Este regulación hay que completarla teniendo el cuenta el contenido del artículo 76 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que señala la forma de inscripción en el Registro de la Propiedad del fuera de ordenación.

-Sólo existe riesgo de demolición, previo expediente de expropiación, si está en el supuesto del apartado 1 del artículo 90, y esto dentro de los plazos que prevé el planeamiento. Pero debo señalarle que la edificación, al ser legal debe de indemnizarse junto con el suelo. En este sentido le señalo el contenido del artículo 35.3 del TRLSRU:

«Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».

-Lo comentado anteriormente, en relación con las valoración, es la respuesta en el caso de la petición de una hipoteca. La finca con la edificación se debe tasar conforme a estos criterios, y debe de ser aceptada por el banco de cara a solicitar una hipoteca.

-Efectivamente hay que tener en cuenta las limitaciones que imponga la legislación de costas.

El resto del imitaciones deben de estar contempladas en el planeamiento urbanístico, sobre todo debe tener en cuenta si la vivienda está en fuera de ordenación total (párrafo 1 del artículo 90 que le he señalado) o no. Y en caso de que no, que obras le permite ejecutar el planeamiento sobre ella, además de las que prevé ese artículo 90.

Saludos.