Hola, planteo el siguiente tema: Municipio con PGOU adaptado a LOUA….
Hola, planteo el siguiente tema:
Municipio con PGOU adaptado a LOUA. Aprobado en 2013.
Anteriormente disponía de NNSS.
Suponiendo que estamos en un suelo para el que las NNSS preveían su desarrollo por medio de una Unidad de Actuación, con obligación de cesión de suelo (10%);, cesión y ejecución de viales. Las NNSS preveían un sistema de ejecución en el que se permitían desarrollos parciales, de esta forma cada propietario ejecutaba la parte de la urbanización correspondiente a lo que afectaba a su frente de solar.
Luego, cuando vino a aprobarse el PGOU, clasificó el suelo urbano consolidando, sin prever ningún tipo de régimen transitorio.
La realidad es que, los solares no edificados, se trata de un vacío urbano, de extensión no muy grande en el que el PGOU prevé la conexión de una calle dejando una serie de solares, en la actualidad libres de edificación. Entiendo que nos encontramos ante un suelo urbano consolidado en las que las parcelas no reúnen las condiciones de solar, uno de los presupuestos exigibles para la autorización de la edificación (art. 148 LOUA);. Se plantean varias cuestiones:
1. Con respecto al vial sin construir. ¿Tendrían derecho los propietarios de exigir al Ayto., puesto que se trata de un suelo urbano consolidado, la ejecución de las obras de urbanización?
2. Con respecto a las parcelas sin delimitar. Resulta que por la estructura de la propiedad la casuística es muy diversa. Se producen casos en los que los títulos de propiedad tienen una cabida superior a los solares netos. En este caso se supone que la diferencia entre solar bruto y neto es la sesión obligatoria para ejecución de viales. Al caso contrario le veo más problema. Me refiero a cuando el título de propiedad arroja una superficie inferior a la superficie del solar neto, por lo quedaría un excedente de suelo edificable. ¿Qué se podría hacer con ese suelo?
Por otro lado, en el mismo caso pero ahora nos encontramos en un suelo urbano consolidado según el PGOU, que de las normas venía siendo un SNU, donde existen un conjunto de construcciones diseminadas. Como se ha expresado anteriormente, el PGOU clasifica como urbano consolidado ese núcleo aislado donde faltan servicios básicos de forma general, los más importantes: no hay red pública de abastecimiento ni de saneamiento, y las vías no tienen acerados ni pavimentos “urbanos”. En este caso, es muy difícil conseguir que las parcelas sean solares, principalmente por al carencia de red de aguas y saneamiento. En el caso que se solicitara por un propietario una licencia de edificación, ¿hasta dónde se le podría exigir al particular para que convirtiera la parcela en solar previamente a la concesión de licencia de edificación (o simultánea); según art. 56 y 55.2 (por remisión); de la LOUA?
Ver Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 15/2093 dirigida a Ayuntamiento de Espartinas (Sevilla);: https://www.defensordelpuebloandaluz.es/el-ayuntamiento-debe-intervenir-en-el-suelo-urbano-no-consolidado-donde-hay-inmuebles-que-carecen-de
Saludos
Jose Luis Sevilla (Tú) A+++
Interesante lo regulado en la LBELA. desde el punto de vista de la actividad urbanística ¿que podríamos entender como «sobrante»? ¿podríamos considerar como sobrante la porción de suelo que está clasificado como urbano dentro de alineaciones pero que el particular no puede acreditar su propiedad?
Luego quedaba otro asunto sin terminar de resolver. Para el suelo urbano consolidado sin condición de solar en el que se había propuesto la posibilidad de girar contribuciones especiales, ¿seria viable recalificar el suelo para pasarlo a No Consolidado e incluso incluirlo en UE? Estoy pensando en art. 45.2.B) b) LOUA.
Jose Luis Sevilla (Tú) A+++
Totalmente de acuerdo.
Empezando por el final: yo incluso había pensado en la posibilitad de iniciar una modificación de PGOU con el fin de recalificar el suelo y pasarlo a suelo urbano NO CONSOLIDADO e incluirlo en una UE ¿sería posible?.
Con respecto al asunto de las cabidas: ¿sería procedente pedir acreditación de coincidencia entre la superficie real de la parcela y la cabida de la finca registral?. Si la superficie del solar real es mayor que los títulos de propiedad, esto es así por virtud de la aprobación del parcelario (ordenación detallada en suelo urbano) del PGOU, ¿no estaríamos «regalando» ese suelo excedente al particular?. ¿Existiría la posibilidad de la venta de ese suelo o aprovechamiento?
Emilio Martín (Tú) A+++
Buenos días.
Tú mismo te has dado la solución. Efectivamente, en suelo urbano consolidado las obligaciones de los propietarios son las señaladas en el artículo 55.2 de la LOUA, salvo las referentes a cesión de suelo para dotaciones y para materializar el aprovechamiento de titularidad municipal en suelo urbano no consolidado (artículo 56 de la LOUA). Por tanto, la obligación de urbanizar hasta que la parcela alcance la condición de solar es integra del propietario de la misma, que podrá urbanizar de forma previa y simultánea con la edificación (artículo 55.2.B.b y c de la LOUA).
En cuanto a las dimensiones de las parcelas y su cabida, habrá que estar a la realidad, de tal forma que se deberá proceder a adaptar la cabida en el Registro de la Propiedad a esa realidad, mediante los procedimientos registrales correspondientes.
La otra cuestión que planteas es distinta. En como la que describes, la inactividad de propiedad (ya sea voluntaria o forzada) provoca situaciones problemáticas de carácter sanitario. Indudablemente las obligaciones de urbanización de la propiedad tienen el límite de la rentabilidad de la actuación edificatoria, y de las posibilidades fácticas de su ejecución. Y la obligación de proteger a la población frente a emergencias de carácter sanitario es del Ayuntamiento en el caso que describe el informe del Defensor del Pueblo que adjuntas.
Ante la falta de soluciones, el Ayuntamiento debe de actuar, y para eso está, en estos supuestos la posibilidad de intervención a través de obras ordinarias de urbanización. Teniendo en cuenta que una cifra razonable de estas obras pueden repercutirse a los especialmente beneficiados de forma proporcional mediante contribuciones especiales.
¿Qué opinas?
Saludos
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