Urbanismo
27 febrero, 2021 #Consultas anteriores

Hola, quisiera saber que puedo y no puedo hacer en una parcela…

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Hola, quisiera saber que puedo y no puedo hacer en una parcela que compré en octubre de 2019, tiene 81 metros construidos todo para terminar y arreglar, hay una balsa a la que quiero arreglar y dividir para piscina y otra de aljibe, y la casita están solo las paredes, tejado plano y huecos para ventanas y puerta. Tengo escritura y está dada de alta en el registro de la propiedad, una parte es suelo urbano y otra rusitica y hay tres partes. Aqui os dejo los catsatros para cuando podáis me lo miréis, quiero saber si puedo arreglar todo y poner un tramo de valla de 1,5 metros de altura en la parte rústica.No quiero construir más sinó solo arreglar y reformar, aquí tenéis 46149A030000300000BZ Gracias de antemano

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Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

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Buenas tardes:

Por lo que he podido comprobar su parcela se encuentra en suelo “no urbanizable común” regulado en el artículo 9.01 de la Normativa del Plan General de Ordenación (PGOU) del Municipio de Lliria (Valencia), vigente desde el 2006.

El artículo 9-01 de la Normativa del PGOU señala las actuaciones regulares que se pueden hacer en esta clase-categoría de suelo (además de su definición):

“Constituye este tipo de suelo todo aquel clasificado como suelo no urbanizable que no es objeto de especial protección y que aparece recogido en los planos número 1 de Clasificación del suelo.
El suelo no urbanizable tiene como destino específico los usos rústicos, así como su conservación y explotación con actividades que no sean contrarias al sentido específico de su clasificación.
Asimismo, es el soporte de las infraestructuras de carácter municipal y supramunicipal que por tener una gran trascendencia en el desarrollo económico y social imponen determinadas limitaciones en su entorno, derivadas de su propia normativa sectorial.
1. Uso dominante:
NNa. Agrícola: Uso agrícola en el medio natural. Cultivos agrícolas de secano o regadío. En estas áreas de suelo no urbanizable la práctica agrícola se condiciona a la adopción del «Código de buenas prácticas agrarias», Directiva del Consejo de Europa 91/676/ CEE.
2. Usos compatibles:
—Las instalaciones precisas para la adecuada explotación agrícola de los terrenos y su mejora que sean las estrictamente indispensables para este fin. Con carácter general se permiten aquellas construcciones relacionadas directamente con el aprovechamiento agrícola de los terrenos y que tengan un carácter complementario y de servicio a la actividad agrícola principal.
—Obras e instalaciones requeridas por las infraestructuras y servicios públicos estatales, autonómicos y locales que precisen localizarse en terrenos de dicha clase.
—Las obras, instalaciones y construcciones que se deducen del artículo noveno de la LSNU: «Aquellas que tenga previstas el planeamiento, expresa y excepcionalmente, por ser necesarias para su mejor conservación y para el disfrute público compatible con los específicos valores justificativos de su especial protección.»”.

Además, para las instalaciones, construcciones o edificaciones existentes hay que verificar la posibilidad de actuación sobre situaciones en “fuera de ordenación”. El artículo 192 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana señala:

“1. Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.
2. En defecto de previsión expresa del plan, se entenderán fuera de ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas características:
a) Ocupar el viario público previsto por el plan.
b) Ocupar los espacios libres previstos por el plan, salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo ocupen una porción minoritaria de su superficie.
3. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.
El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el plan, que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté situada la construcción”.

El artículo 2.5 de la Normativa del PGOU de Lliria regula esta situación de fuera de ordenación:

Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenación.
1. Para los edificios, instalaciones y usos existentes con anterioridad a la entrada en vigor del presente plan se establece el siguiente régimen:
A) Fuera de ordenación sustantivo: Afecta a aquellos edificios, instalaciones y usos que sean contrarios a las determinaciones del plan, afectando la disconformidad al edificio completo o partes estructurales del mismo. Se declaran en situación de fuera de ordenación sustantivo:
a) Los edificios e instalaciones que ocupen terrenos calificados como suelo dotacional público, ya sean viales, zonas verdes, espacios libres o reservas de suelo con destino a equipamientos, salvo que el edificio o instalación, por sus características arquitectónicas, sea reutilizable al servicio de dicho equipamiento comunitario.
b) Los edificios con mayor altura que la permitida por el plan, y aquellos que por su exceso de volumen o por la conformación de éste, atendido el lugar donde se encuentran ubicados, atenten contra el patrimonio histórico-artístico o contra los espacios naturales protegidos por la legislación o el planeamiento.
c) Los edificios e instalaciones que, emplazados en cualquier clase de suelo, se hubieren construido o implantado sin licencia o en contra de sus condiciones, en tanto no fueren legalizables conforme a las determinaciones del nuevo planeamiento.
d) Los edificios que sean objeto de declaración expresa en este sentido por el presente plan.
e) Las actividades calificadas que se encuentren en suelo no urbanizable, o en zonas residenciales, industriales o terciarias, y que constituyan un uso prohibido o incompatible según las ordenanzas aplicables en cada zona.
f) Los edificios e instalaciones emplazados en suelo urbanizable que puedan impedir la ejecución del planeamiento general o parcial.
B) Fuera de ordenación adjetivo: Afecta a aquellas partes y elementos de los edificios e instalaciones que resulten contrarios a las condiciones de estética de la edificación y, en particular, a aquellos elementos que no constituyendo superficie útil sean visibles desde la vía pública.
El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios la demolición o reforma de las partes o elementos en situación de fuera de ordenación adjetivo, debiendo aquéllos ejecutar las obras a su costa, dentro del límite del deber normal de conservación, en los términos regulados en los artículos 88, 92, 95 y concordantes de la LRAU. Se permite la ampliación y reforma de las actividades existentes en las construcciones en esta situación, así como el cambio de uso a otro permitido por el planeamiento.
C) Fuera de ordenación diferido:
Afecta a aquellos edificios que, aun cuando no se encuentren adaptados al plan en todas las condiciones de edificación reguladas por él, la falta de adaptación no revista tal relevancia que puedan considerarse disconformes con el nuevo planeamiento. En particular se incluyen las edificaciones que no cumplan la profundidad edificable.
En estos casos la construcción podrá considerarse dentro de ordenación hasta el momento en que concluya su vida útil, se produzca la sustitución voluntaria, la declaración de ruina o se operen en ella obras de reforma de trascendencia equiparable a una reedificación, considerando como tal las obras de reestructuración total o las que excedan de la mitad del valor de una construcción de nueva planta de similares características e igual superficie útil que la existente.
Se autorizarán obras de reforma interior y las exteriores que eliminen elementos o partes impropios, de alcance parcial y que no supongan la reestructuración total del inmueble. Se permite el cambio de uso a otro conforme con el planeamiento. No obstante, la nueva construcción sobre la misma parcela o la reestructuración total de la existente deberá adaptarse a todas las condiciones de edificación, régimen de alturas y profundidad edificable y reserva de aparcamientos establecidos en este plan.
2. En cualquiera de los casos incluidos en el apartado 1.A anterior se prohíbe el aumento de volumen o de superficie útil de los edificios existentes, salvo cuando tengan por objeto su adaptación al planeamiento –si ésta resulta posible– y se trate de usos conformes con el mismo. En estos casos la ampliación deberá ajustarse íntegramente a las ordenanzas. No se permitirá la ampliación, la reforma o el cambio de actividad, salvo cuando en el caso del apartado 1.A, letra c, se pretenda aprovechar la construcción para la implantación en suelo no urbanizable de una actividad conforme con el planeamiento urbanístico”.

Creo que, según lo comentado anteriormente, lo que tiene construido debe estar en fuera de ordenación, que en el peor de los caso, se consideraría sustantivo, que no permite la ampliación, la reforma o el cambio de actividad, salvo en el supuesto en el que sus construcciones pueden estar en el que se “pretenda aprovechar la construcción para la implantación en suelo no urbanizable de una actividad conforme con el planeamiento urbanístico”,

Saludos.

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