Urbanismo
7 octubre, 2020 #Consultas anteriores

Hola. Tengo una parcela de 9000 metros cuadrados en la que me…

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Hola. Tengo una parcela de 9000 metros cuadrados en la que me van a expropiar 7000. Esa parcela ha estado como urbana no consolidada pero en el pgou la han cambiado a rústico y viales, supongo que para pagar menos por la expropiación.
Cómo se puede defender para conseguir el máximo valor?

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Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

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Buenos días.

El valor de la expropiación depende de la situación básica del suelo y no de su clasificación, desde la vigencia del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU, si bien la regulación de las valoraciones está vigente desde el Texto del 2007). Por tanto, el valor como suelo rural o como suelo urbanizado no va ha depender de su clasificación según el plan de ordenación urbanístico, sino de su situación real.

Tenga en cuenta que, según el artículo 21.3 del TRLSRU para que un suelo sea considerado como urbanizado debe estar «legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones: a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación. b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado. c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente».

En caso contrario debe considerarse como suelo en situación básica de rural en el momento de producirse la expropiación.

Un suelo en situación básica de rural se valora a los efectos expropiatorios según el contenido del artículo 36 del TRLSRU:

«1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados».

Saludos.

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