Urbanismo
31 octubre, 2023 #Intervención en la edificación

Hola, En 2016 he comprado una casa en un pueblo de Zaragoza. La …

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Hola,
En 2016 he comprado una casa en un pueblo de Zaragoza. La propiedad constaba de dos edificios colindantes. El primero fue reformado y vendido. Se trata de la casa que yo ahora tengo en propiedad. 3 años después el propietario del segundo edificio lo demolió y con las obras de demolición surgieron grietas en el muro medianía, que es a la vez la pared exterior de mi casa. Como consecuencia el muro de mi vivienda quedó desprotegido. He contratado los servicios del propietario, que es albañil, y él ha proyectado cemento sobre el muro. Aunque esa solución na ha sido suficiente para frenar la grieta. Entonces el terreno fue vendido y el nuevo propietario tenía planes de construir una vivienda. Por circunstancias ajenas a su voluntad el nuevo propietario del terreno no pudo seguir adelante con sus planes. Ahora el muro de mi viviendo está totalmente desprotegido y la grieta solo ha ensanchado. Tengo que reparar el muro y quisiera saber si el nuevo propietario – o el antiguo propietario quizá – está obligado por ley a pagar parte de la reparación.
Muchas gracias

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Emilio Martín HerreraA+++ Hace 3 semanas

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Buenos días.

En general, y a nivel de legislación básica del Estado (Texto Refundido de la Ley del Suelo del 2015), los propietarios de un inmueble tienen el deber de conservarlo en buen estado de seguridad, salubridad y ornato (además de accesibilidad). Según el artículo 15 del Texto señalado concreta esta obligación:

«1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.
2. El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
3. El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación de las edificaciones se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
4. La Administración competente podrá imponer, en cualquier momento, la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.
Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente, sustituyendo ésta al titular o titulares del inmueble o inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos, o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. En tales supuestos, el límite máximo del deber de conservación podrá elevarse, si así lo dispone la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente. Cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio».

No obstante, la forma de exigir este deber tiene que articularse a través de órdenes de ejecución que emita el Ayuntamiento. Usted puede denunciar esta situación al Ayuntamiento y éste debe actuar contra la propiedad.

Saludos

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