Mi finca se encuentra en Andalucía. El PGOU del municipio se aprobó…

Buenos días:

Tiene que justificar que la casa es anterior al PGOU que considera protegido el suelo. Si la fecha de construcción que consta en el catastro es el 2000, es un medio de prueba, pero se la pueden desmontar con fotos áreas, por ejemplo.

La vía para la inscripción es la prevista en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:

«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».

Aquí se recoge la documentación necesaria, básicamente un certificación de técnico competente.

Por esta vía es el Registrador quién se comunica con el Ayuntamiento, y si éste no dice nada, se lo inscribe. Ahora bien, si fue usted el que construyo la casa y le abren expediente, no puede argumentar que es un tercer adquirente de buena fe.

La otra vía sería la declaración de asimilado a fuera de ordenación /AFO) por parte del Ayuntamiento regulada en los artículos del 5 al 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Ahora bien, de nuevo tiene que demostrar que la edificación es anterior a la protección del suelo y el expediente se tramita ante el Ayuntamiento; y la consecuencia es que le pueden abrir el expediente de restauración del orden urbanístico si comprueban que la edificación es posterior del PGOU.

Intente la vía del TRLSRU a ver como respira el Ayuntamiento.

Saludos.