Urbanismo
9 enero, 2024

Mirándome la LISTA para ver las condiciones urbanísticas aplicables para la creación …

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Mirándome la LISTA para ver las condiciones urbanísticas aplicables para la creación de un complejo rural de viviendas para uso turístico y en concreto en usos extraordinarios no he visto nada de cual es la parcela minima exigida para tal fin, supongo que será aplicable la misma q para usos ordinarios con la excepción que para usos ordinarios solo te permiten una vivienda por cada 2.5 has y en el caso de los complejos rurales te permitirán mas edificaciones como con la LOUA se permitían. No he visto cual es la parcela mínima para esto, no se si tb tiene q tener 2.5 Ha al igual que la separacion de 100 m. respecto de la vivienda mas cercana o los 25 m a linderos…

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Emilio Martín HerreraA+++ Hace 6 meses

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Buenas tardes.

Efectivamente no están definidas las condiciones de parcela mínima en actuaciones extraordinarias.

Las condiciones a todos los niveles (superficie construida, usos, etc.) las define el Proyecto de Actuación que justifica en carácter extraordinario de la actuación. ¿Pero cuál es la parcela mínima sobre la que se puede actuar?.

Las limitaciones generales en cualquier tipo de actuación en suelo rústico se contemplan en el artículo 22 del Reglamento General de la LISTA:

«Conforme al artículo 20 de la Ley, las actuaciones consistentes en actos de segregación, edificación, construcción, obras, instalaciones, infraestructuras o usos del suelo que se
realicen sobre suelo rústico deberán cumplir las siguientes condiciones, sin perjuicio del régimen particular que les corresponda por su carácter ordinario o extraordinario:
a) Deberán ser compatibles con el régimen del suelo rústico, con la ordenación territorial y urbanística, y la legislación y planificación sectorial que resulte de aplicación. A estos efectos, se consideran compatibles con la ordenación los usos y actuaciones que no estén expresamente prohibidos.
b) No podrán inducir a la formación de nuevos asentamientos de acuerdo con los parámetros objetivos establecidos en el artículo 24 y, en su caso, conforme a lo establecido en los instrumentos de ordenación territorial o urbanística general de aplicación, salvo las actuaciones de transformación urbanísticas previstas en el artículo 31 de la Ley.
c) Conforme a lo dispuesto en el artículo 25, quedarán vinculadas al uso que justifica su implantación, debiendo ser proporcionadas a dicho uso, adecuadas al entorno rural donde se ubican, además de considerar su integración paisajística y optimizar el patrimonio ya edificado».

Por tanto, en cualquier caso son posibles los usos y actuaciones posibles según el contenido del artículo 22.2 de la LISTA siempre que no estén expresamente prohibidos:

«Las actuaciones podrán tener por objeto la implantación de equipamientos, incluyendo su ampliación, así como usos industriales, terciarios o turísticos y cualesquiera otros que deban implantarse en esta clase de suelo, incluyendo las obras, construcciones, edificaciones, viarios, infraestructuras y servicios técnicos necesarios para su desarrollo. Asimismo, vinculadas a estas actuaciones, podrán autorizarse conjuntamente edificaciones destinadas a uso residencial, debiendo garantizarse la proporcionalidad y vinculación entre ambas».

Cuestión distintas es las características que debe tener la parcela sobre la que se actúa. Y aquí
es importante señalar que la actuación no debe de dar lugar a la formación de nuevos asentamientos, y los criterios para evitarlo están regulados en el artículo 24 del Reglamento. Y entre ellos se menciona que «alguna de las divisiones resultantes tenga una superficie inferior a lo establecido en la legislación agraria, ambiental o similar, sin perjuicio de las excepciones previstas en dichas leyes» (artículo 24.2.a.1ª del Reglamento). Otra cuestión a considerar en relación con la parcela afectada es el hecho de que la actuación debe de respetar el régimen de protección que le sea de aplicación (artículo 30.1 del Reglamento), y también que el Proyecto de Actuación debe de justiciar la «compatibilidad de la actuación con el régimen del suelo rústico y con la ordenación territorial y urbanística de aplicación» (artículo 33.3.c del Reglamento).

Pues bien, entre las determinaciones que cualifican el suelo rústico, que tienen carácter de ordenación general, está «la normativa urbanística de las distintas categorías y zonas de suelo rústico», donde se deben señalar «la normativa urbanística general de cada una de las categorías de suelo rústico, que deberá incluir la regulación de los usos prohibidos y el régimen de protección y preservación», y el «establecimiento de las zonas de suelo rústico, que podrán comprender suelos rústicos de distintas categorías, con la identificación de sus características, potencialidades y deficiencias» (artículo 75 del Reglamento), además de los «parámetros urbanísticos para la implantación de edificaciones, construcciones e instalaciones» (artículo 77 del Reglamento).

Todo esto puede llevar a pensar que las condiciones de parcela mínima establecida por la ordenación urbanística (que debe ser acorde con la naturaleza específica de un determinado suelo rústico -agrícola, ganadero, etc.-), conforman condiciones urbanísticas (al margen del uso que sólo se restringe a los expresamente prohibidos), que deben respetarse (debe justificarse su cumplimiento) en un el procedimiento de autorización de una actuación extraordinaria.

En cualquier caso el ordenación urbanística puede (y debe establecer) las características de la parcela mínima para este tipo de actuaciones.

Desde luego las condiciones de parcela mínima no serían, en ningún, caso las exigidas para una vivienda aislada no vinculada.

En cualquier caso es un tema que está poco claro en la Ley y su Reglamento.

Saludos

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