Para que una actuación de transformación en suelo urbano se considere AMU …

Buenos días.

Según el artículo 27.1 de la LISTA la actuación de mejora urbana implica varias cuestiones, desde mi punto de vista, independientes. Por un lado, aumento de la edificabilidad, por otro lado cambio de uso y tipología, además que implique incremento de aprovechamiento, y lo que importa de cara a al planteamiento que hace en la cuestión que plantea: que aumente el número de viviendas. Todas estas cuestiones pueden ser, como he comentado, independientes y, en cualquier, caso implican una ATU de mejora urbana.

Creo que para analizar la cuestión es necesaria separar claramente los usos. Según el Anexo del RGLISTA el uso residencial (ya sea unifamiliar o plurifamiliar, permanente o no) está separado del uso turístico (apartados 15 y 16 del Anexo). Y cuando se señala en el artículo 27 de la LISTA que esos cambios de uso y tipología en relación con el aumento de número de viviendas suponga el incremento de dotaciones, se refiere a la necesidad de estas nuevas dotaciones cuando existe un incremento de población lógicamente relacionado con el número de viviendas o, de forma más genérica, de uso residenciales, de carácter permanente o no (o, en caso contrario, un aumento de edificabilidad).

Parece evidente que en el supuesto que plantea no hay incremento de aprovechamiento (en todo caso disminución) por tanto no procede cesión del 10% del incremento al Ayuntamiento. La cuestión se plantea es si es necesario ceder dotaciones por el incremento de número de viviendas. El artículo 82.5 del RGLISTA señala que “en los ámbitos de actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, los instrumentos de ordenación urbanística detallada deberán, en el marco de lo establecido en el Plan de Ordenación Urbana o Plan Básico de Ordenación Municipal, reservar las dotaciones locales para equipamientos comunitarios básicos y para espacios libres y zonas verdes que se demanden en base al incremento de población o de edificabilidad, teniendo en cuenta el nivel dotacional objetivo de la zona donde se ubica y los deberes que para dichas actuaciones se establecen”, y sabiendo que “se presumirá que en una actuación de transformación urbanística en suelo urbano no se precisan nuevas dotaciones públicas, locales o generales, cuando de la nueva ordenación no se derive, en su ámbito, un aumento de la edificabilidad superior al diez por ciento o un incremento de población superior al veinte por ciento” (las dos cuestiones de forma independiente).

Evidentemente no hay incremento de edificabilidad, pero sí de población. Y eso, considerando que el uso turístico no implica más población que demande dotaciones de carácter permanente, como su ocurre en el supuesto de usos residenciales. Téngase en cuenta como ejemplo, que el apartado 6 del mismo artículo 82 del RGLISTA separa, claramente, las reservas de dotaciones locales en ATU de nueva urbanización para el caso de actuaciones de uso global residencial del de otros usos (apartado 1º y 2º), y que las dotaciones de sistema general reguladas en el apartado 3 del mismo artículo para fijar una estándar de las mismas, tiene como referencia la población existente o prevista por el planeamiento para el municipio, por tanto si señalar la posibilidad de población estacionaria resultado de la actividad turística.

En el caso del uso turístico, al tratarse de otros usos distintos al residencial, se asume su posible dotación en función del incremento de la edificabilidad o de una superficie mínima del ámbito ordenado (14% de la superficie del ámbito según el artículo 82.6.a.2º del RGLISTA).

Además, hay que tener en cuenta que la Disposición adicional primera del RGLISTA, al determinar el Coeficiente aplicable para el cálculo de los habitantes por vivienda, solo se refiere el uso residencial y, en ningún caso al uso turístico. Los supuestos distintos contemplados al de viviendas son los de alojamientos protegidos (definidos en el Anexo del RGLISTA como “el destinado a colectivos específicos, incluidos los temporeros, bajo régimen de alquiler o cesión de uso e integrados por una parte privativa, que debe permitir el desarrollo de todas las funciones que son propias a la vivienda, y por los servicios comunitarios que sirvan de apoyo a esas funciones”) y otras tipologías asimilables, donde puede situarse el uso residencial de carácter no permanente como pueden ser las residencias comunitarias o las residencias de estudiantes.

No puede equipararse el uso turístico al residencial (en sus distintas formas).

No puede considerarse que el uso turístico genere población en el municipio para necesitar nuevas dotaciones por ese concepto (incremento de población), en todo caso lo puede generar por el hecho de desarrollar una actuación de uso global diferente al residencial (aumento de edificabilidad o superficie del ámbito en el caso a ATU de nueva urbanización).

Sin embargo, el hecho de generar nuevas viviendas plantea la existencia de una mayor población (más aún si sin viviendas de carácter permanente) que obligan de equilibrar las dotaciones generales (en función de los estándares previsto por el planeamiento general) y locales (en función del nivel dotacional del a zona de suelo urbano donde se incluye la ATU según la superficie de suelo para dotaciones existentes o previstas y su población).

Por tanto, opino es que el incremento de superficie construida de uso residencial, a través de una ATU de mejora urbana, implica ceder dotaciones en relación con el incremento de población que supone. Sin embargo el uso turístico no puede considerarse como uso residencial, y por tanto no existe incremento de población en el ámbito por este concepto con el que comparar el que produce la superficie construida de uso residencial.

Creo que hay que calcular el número de viviendas según las previsiones de la Disposición adicional primera del RGLISTA, considerando una población de 2,4 habitantes por cada 100 m2 construidos (en su caso 100 unidades habitacionales por 2,4) y a partir de ahí calcular las dotaciones de sistema local y general.

Esa es mi opinión, que podemos contrastar si le parece.

Saludos