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19 marzo, 2021 #Consultas anteriores

¿se puede escriturar 11000metros cuadrado de terreno rústico? quiero comprar una parcela…

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¿se puede escriturar 11000metros cuadrado de terreno rústico? quiero comprar una parcela de 1300m2 que a su vez pertene a otra de 11000€ me la quieren vender como acciones de una sociedad, pero yo quiero tener mis escrituras pro-indiviso. ¿es posible?
¿Es posible que el vendedor no tenga escrituras de esos 11000m2 y por eso lo hace de esta manera? ¿Cuántos metros cuadrados es el mínimo para escriturar en Andalucía en un terreno rústico?

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Emilio Martín (Tú)A+++ Hace 2 años

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Buenos días:

Le transcribo el contenido del artículo 26.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:

«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles».

Por tanto la transmisión puede hacerse de las dos forma, como transmisión de cuota en proindiviso o como transmisión de acciones. Pero en cualquier caso requiere autorización administrativa (licencia), y si la participación implica uso privativo de la cuota, se está ante una presunción de parcelación de tal forma que la utilización privativa de la cuota debe de cumplir el concepto de parcela mínima en suelo no urbanizable (rústico), ya que en caso contrario sería una parcelación urbanística prohibida en esta clase de suelo.

En Andalucía tiene que tener en cuenta el contenido de los artículos 66 y 68 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):

«1. Se considera parcelación urbanística:
a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.
3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento.
4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.
5. Las licencias municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.
6. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior».

«1. No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de ejecución.
2. En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, siendo nulos de pleno derecho los actos administrativos que las autoricen, de acuerdo con el artículo 169.5 de esta ley. En caso de inexistencia de tales actos administrativos, las parcelaciones urbanísticas, al estar expresamente prohibidas, tendrán las consecuencias previstas en el ordenamiento jurídico aplicable».

La parcela mínima en suelo rústico (no urbanizable) la fija el planeamiento urbanístico de cada municipio, en función de la categoría que tenga la clase se suelo no urbanizable (protegido por diferente motivos, común, etc.). En cualquier caso siempre será superior a la unidad mínima de cultivo, Se puede consultar la superficie de una unidad mínima de cultivo en los municipios de Andalucía en la siguiente página web:

https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/UM_Cultivo_Resoluci%C3%B3n_4_nov_1996.pdf

Saludos

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